Micro-BIC et régime réel

Sur le plan fiscal, la location meublée effectuée à titre habituel est considérée comme une activité commerciale qui relève, au titre de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Régime micro-BIC

Le loueur en meublé relève automatiquement du régime micro-BIC quand les trois conditions suivantes sont remplies :

• il exerce son activité en nom propre, c’est-à-dire en entreprise individuelle.
• ses recettes annuelles n’excèdent pas 32 900 € HT (ou 90 300 € HT pour les activités de  location de meublés de tourisme).
• son activité est exonérée de TVA ou  bénéficie de la franchise en base (ce qui est presque toujours le cas).

Attention

• les recettes à prendre en compte sont les recettes annuelles de location  hors taxes.
• en présence d’une entreprise individuelle et d’une société non soumise à l’IS, le chiffre d’affaires à retenir ne tient pas compte des recettes de la SARL au titre de sa quote-part des droits détenus dans cette dernière.
• en cas d’option pour le paiement de la TVA, le contribuable ne pourra plus bénéficier du régime micro-BIC.

Détermination du résultat imposable en micro-BIC

Le résultat imposable est égal au total des recettes diminué d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les activités de location de meublés de tourisme), avec un minimum de 305 €.

Les obligations comptables et déclaratives sont réduites

• justification des recettes.
• indication du montant des recettes sur la déclaration d’IR.

Intérêt du régime micro-Bic : ce régime s’adresse essentiellement aux loueurs en meublé non professionnels n’ayant pas de charges financières et n’envisageant pas la réalisation de travaux déductibles importants.

Régime du réel simplifié

Le régime du réel simplifié est applicable de plein droit aux loueurs exclus du régime micro-bic et dont les recettes annuelles n’excèdent pas 236 000 €, ou sur option du contribuable.

Option du contribuable pour le réel simplifié

• lors du début d’une activité en réel simplifié, l’option peut être exercée dans l’imprimé P0i ou jusqu’au dépôt de la 1ère déclaration de résultat.
• à défaut, l’option doit être exercée auprès du SIE compétent avant le 1er février de la première année au titre de laquelle le contribuable veut être soumis au régime réel.
  L’option est valable et irrévocable pendant deux ans. Elle est reconduite tacitement par période de même durée.

Obligations comptables et déclaratives du réel simplifié

Le régime du réel simplifié implique :

• le dépôt annuel d’une déclaration de résultat.
• la tenue d’une comptabilité commerciale (comptabilité régulière, sincère et appuyée sur des pièces justificatives).

Rappel : depuis le 1er janvier 2015, toutes les entreprises, quel que soit leur chiffre d’affaires, doivent obligatoirement télétransmettre leurs déclarations de résultats et annexes (article 1649 quater B quater du code général des impôts).

Détermination du bénéfice imposable
Le résultat réel BIC est égal à la différence entre les recettes et les charges déductibles.

Liste des Recettes

• loyers courus : en BIC, il s’agit d’une comptabilité d’engagement. Il faut donc prendre en compte les loyers courus pour l’année en cours. En cas de loyers impayés ceux-ci doivent être comptabilisés.
• jouissance par le loueur des logements meublés : dans certaines hypothèses peut être amené à occuper personnellement et occasionnellement le bien. Si le bien est inscrit à l’actif, il faut inclure dans les revenus imposables l’avantage en nature que lui procure la jouissance gratuite desdits biens pendant la période où il les occupe.
• extinction de dette grâce aux capitaux d’une assurance décès (voir supra).

Liste des charges déductibles

• frais d’établissement
• frais d’acquisition s’ils ne sont pas immobilisés
• intérêts d’emprunt pour le financement des immeubles et des meubles
• frais d’assurance
• taxe foncière
• CSG déductible
• dépenses d’entretien et de réparation non supportées par l’exploitant
• charges de copropriété
• amortissement de l’immeuble et éventuellement des frais d’acquisition s’ils sont immobilisés
• amortissement du mobilier

La déduction des frais d’acquisition en charges va créer un déficit important l’année de l’acquisition. Comme le loueur en meublé non professionnel ne peut imputer les déficits qu’il constate que sur les revenus de même nature jusqu’à la 10 ème année suivant la constatation du déficit, il faudra s’assurer, en choisissant cette option, que le loueur pourra totalement imputer son déficit les années suivantes.

Expert comptable et réduction d’impôt (CGA) pour le micro-BIC et réel simplifié

Lorsque la location meublée dépend du régime réel d’imposition, l’investisseur peut adhérer à un centre de gestion agréé, ce qui lui ouvre droit à plusieurs avantages :

• dispense de majoration de 25 % de la base d’imposition des revenus pour le calcul de l’IR.
• réduction d’impôt sur le revenu pour frais de tenue de comptabilité  si l’entreprise est imposée de plein droit au régime micro mais a opté pour le régime réel, à concurrence des deux tiers de la dépense dans la double limite de 915 € par an et du montant de l’IR dû pour une année.

Attention : l’obtention de la réduction d’impôt fait que seul un tiers des frais de comptabilité peut être imputé sur le résultat imposable.

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