Investir via une SCI

Investir via une société civile de type SCI

Le recours à la société civile n’est pas approprié à l’activité de location meublée pour les raisons suivantes. la société civile qui réalise des opérations relevant des BIC, comme la location meublée, est obligatoirement soumise à l’IS (CGI. art. 206 2°).

En ce qui concerne plus particulièrement les locations meublées, il a ainsi été jugé, dans le cas d’une société civile qui donnait en location meublée pour son propre compte deux studios mis à sa disposition par les associés, que cette société ne pouvait se prévaloir des dispositions de l’article 1655 ter du Code général des impôts (transparence fiscale applicable à certaines sociétés civiles immobilières de copropriété) et qu’elle devait être regardée comme ayant exercé une activité de nature commerciale qui la rendait passible de l’impôt sur les sociétés.
Dans un autre arrêt, le Conseil d’État a jugé qu’une société civile qui donne en location des locaux meublés exerce une activité fiscalement considérée comme commerciale et doit être assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Dans ce cas, l’un des avantages fiscaux recherchés (imputation des déficits sur le revenu global de l’investisseur) ne serait pas atteint avec ce régime d’imposition. En effet, le déficit d’une société soumise à l’IS est reportable sur l’IS des années suivantes, mais en aucun cas sur le revenu global de l’investisseur.

Les principales raisons de ne pas investir en SCI

• la plus-value réalisée serait soumise à l’IS et non plus au régime des plus-values immobilières des particuliers en cas de location meublée non professionnelle, ou au régime des plus-values professionnelles en cas de location meublée professionnelle, se privant ainsi de potentielles exonérations.

• les distributions seraient doublement imposées : a l’IS lors de la taxation du résultat et chez les associés, lors des distributions de dividendes, au titre des revenus de capitaux mobiliers (RCM).

Compte tenu de ce régime des SCI qui n’est pas propice à l’investissement dans une chambre EHPAD ou dans des résidences de services de manière générale nous ne conseillons pas cet outil pour investir. Vous pouvez cependant conserver l’avantage fiscal via une SARL de famille, pour obtenir plus d’informations vous pouvez prendre contact avec nos experts.

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