Pour maîtriser le loyer EHPAD que l’investisseur percevra il est important de savoir que dans le bail commercial la revalorisation des loyers figure clairement pour toute la durée du bail. Ainsi vous saurez sur quel indice votre revalorisation locative est basée et connaître les résultats de ce dernier.
Ci-dessous la présentation des principaux indices locatifs utilisés dans un bail commercial de type EHPAD :
Indice EHPAD : cet indice est basé sur l’évolution du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées dépendantes. Cet indice est peu volatil et offre une bonne garantie à l’investisseur. Voici l’évolution de cet indice au cours des 10 dernières années.
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ICC : C’est l’indice du coût de la construction. C’est un indice trimestriel qui mesure l’évolution du prix de la construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation non communautaire en France. Cet indice est plus volatil que l’indice EHPAD et en fonction du climat économique du pays, il pourra subir de fortes hausses et de fortes baisses. Voici l’évolution trimestrielle sur les 2 dernières années :
IRL : C’est l’indice de référence des loyers. C’est un indice trimestriel publié par l’Insee qui calcule la moyenne annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac hors loyer. C’est une référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé. Il est légèrement moins volatil que l’indice ICC mais sera également fortement lié au climat économique du pays. Voici l’évolution trimestrielle sur les 2 dernières années :
Revalorisation locative fixe : dans ce cas de figure le gestionnaire ne prendra pas un indice pour référence mais proposera une revalorisation annuelle des loyers fixe. Nous constatons dans le secteur EHPAD que la plupart des gestionnaires proposent une revalorisation fixe de 1,5%/an. Ce type de revalorisation permettra de rassurer un investisseur au profil plutôt prudent car pendant toute la durée du bail le loyer augmentera de façon identique chaque année.
Indexation triennale : pour certains investisseurs ce terme est mal compris. Lorsqu’un gestionnaire propose une indexation triennale, cela signifie que pour l’investisseur l’augmentation de son loyer ne se fera que tous les trois ans au lieu de se faire tous les ans.
Exemple : si la revalorisation locative proposée par le gestionnaire est de 1,5% fixe par an avec une indexation triennale, cela signifie que l’investisseur bénéficiera d’une augmentation de loyer de 4,5% tous les 3 ans pendant toute la durée du bail commercial.
Plafond : souvent les gestionnaires ajouteront des plafonds aux revalorisations locatives. Cela peut être un plafond à la baisse et à la hausse.
Exemple : si l’indice proposé par le gestionnaire fait 3,5% dans l’année mais qu’il y a un plafond à 2,5% à la hausse cela signifie que l’investisseur aura une augmentation de son loyer de 2,5% et non 3,5%. À la baisse les gestionnaires auront tendance à protéger l’investisseur en plafonnant à 0% afin que le loyer de l’investisseur ne puisse jamais diminuer.
50% EHPAD : nous pouvons observer dans le secteur EHPAD que certains gestionnaires proposent une revalorisation du type « 50% EHPAD ». Cela signifie que si l’indice EHPAD fait 3% au cours de l’année, l’investisseur aura une hausse de son loyer de 1,5% (soit l’indice divisé par 2). Ce type de revalorisation est souvent accompagné d’un plafond.
