Un EHPAD est un établissement d’hébergements pour personnes âgées dépendantes. Les résidents accueillis ne sont plus autonomes mais bénéficieront de services spécialisés (médecin, restauration). D’après une étude de l’INSEE, le nombre de personnes de plus de 80 ans devrait être multiplié par 4 à l’horizon 2050. Parmi cette population âgée, 30 % deviendront dépendantes. Il y a donc un réel besoin en infrastructure à prévoir pour ces prochaines années.
Il existe 3 solutions pour acquérir un bien en EHPAD :
Ce dispositif sera soumis à la déclaration de revenus. Les loyers perçus seront alors considérés comment des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
L’investisseur aura la possibilité de déduire les charges y compris la taxe foncière, les intérêts d’emprunt. L’acquéreur aura également l’opportunité de réaliser un amortissement de la valeur du bien sur une période de plus de 20 ans. Le mobilier pourra aussi être amorti.
Cet amortissement permettra de créer, les premières années, un déficit qui sera reportable sur 30 ans. La TVA, dans le cas d’un achat dans le neuf, sera récupérable une fois le bien livré. En cas de revente pendant les 20 premières années, le propriétaire devra rembourser 5 % du montant de la TVA pour chaque année restante.
La différence avec le dispositif LMNP réside dans les trois conditions suivantes :
– être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés
– les loyers TTC perçus en provenance de l’EHPAD doivent excéder 23 000 € par an
– les loyers perçus doivent être supérieurs au revenu du foyer fiscal.
En contrepartie, si l’investisseur exerce ses fonctions de Loueur Meublé Professionnel pendant plus de 5 ans, il verra son imposition sur les plus-values immobilières neutralisée Certains frais, comme les frais de notaire, pourront être déduits. Les biens concernant l’activité en LMP seront exclus de l’assiette de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Dans le cas où les revenus perçus de l’EHPAD représentent plus de 50 % des revenus professionnels. Enfin, le patrimoine pourra être transmis. En effet, il s’agira d’une transmission d’entreprise.
Ce dispositif permet à l’investisseur de défiscaliser directement sur son impôt. La réduction est de 11 % du prix du bien, si le montant est inférieur ou égal à 300 000 €. Cette défiscalisation sera d’une durée de 9 ans.
Nous noterons qu’un investissement en EHPAD comporte des avantages. En fonction des objectifs de l’investisseur, différents statuts seront accessibles (LMNP, LMP, Censi Bouvard). La dimension de défiscalisation ou de maximisation des revenus pourra être choisie.
Un bail commercial sera signé entre les différentes parties (la résidence de services et le propriétaire du bien). Cela permet une protection pour l’investisseur, puisque ce bail est signé pour une durée de 12 ans en moyenne. Celui-ci comprend la répartition des charges, les modalités de versement des loyers et de renouvellement du mobilier. Il y a donc une dimension sécurisante sur le long terme.
Aucune gestion locative ne sera supportée par le propriétaire. En effet, il sera à la charge du gestionnaire d’établissement de trouver des locataires. Tout l’aspect administratif sera également confié au gestionnaire.
Nous pouvons également souligner l’évolution démographique à venir. Aujourd’hui l’offre d’établissements EHPAD est bien inférieure à la demande. De plus, avec l’amélioration de la médecine et des conditions de vie, l’espérance de vie augmente. Cependant, elle se fait au détriment de la bonne santé ce qui favorisera les besoins pour les prestations proposées dans ces structures dans les années à venir.
La rentabilité pour un tel investissement reste intéressante. Celui-ci se présente à hauteur de 4 à 5 % par an. Toutefois, il sera nécessaire de s’entourer d’un gestionnaire fiable et sérieux.
La défaillance du gestionnaire doit être prise en compte. C’est pourquoi il sera important de s’entourer de grands groupes avec une expérience reconnue. Plus votre gestionnaire sera solide plus votre investissement sera sécurisé.
