Archives de la catégorie:Avantages EHPAD

  1. Achat EHPAD : le guide 2018 d’un investissement réussi

    Jean-Marcel Rocchesani octobre 4th, 2017

    En 2018 l’investissement immobilier restera certainement une valeur sûre avec notamment le statut LMNP qui permet de profiter d’une fiscalité avantageuse aux investisseurs. Ce statut permet d’investir en résidences de services, via un bail commercial signé avec le gestionnaire, et de percevoir un loyer trimestriel garanti et peu/pas fiscalisé.

    1. Qu’est-ce qu’une chambre EHPAD

    Un EHPAD est un établissement médicalisé qui accueille au sein de sa structure des personnes âgées dépendantes ou autonomes afin de bénéficier de divers soins. Un EHPAD comprend en moyenne 90 chambres et permet également de loger des personnes aux pathologies lourdes comme Alzheimer.

    2. Comment se fait-il que l’on puisse investir dans un établissement EHPAD

    Aujourd’hui il existe environ 7’500 résidences EHPAD en France avec + de 3’400 établissements publics et environ 2’000 établissements privés. L’État ne pouvant plus financer la construction de nouveaux établissements EHPAD laisse donc les groupes privés se développer pour répondre à une demande croissante. Ces grands groupes privés commercialisent les lots EHPAD pour financer la construction de chaque établissement. Cela permet aux particuliers d’investir sur un support sécurisé à forte valeur ajoutée.

    3. Quels sont les avantages fiscaux pour l’achat d’une chambre EHPAD

    En devenant propriétaire d’une chambre EHPAD vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, c’est le bail commercial qui vous indiquera la répartition des charges et le montant des loyers trimestriels que vous percevez. De plus en achetant une chambre EHPAD vous profitez du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce statut permet d’amortir la valeur du bien des loyers perçus et donc de réduire l’impôt dont vous êtes redevables.

    4. Concrètement comment se déroule l’achat d’une chambre EHPAD

    L’offre EHPAD reste un marché de niche avec un nombre de lots commercialisés très faible. Il est nécessaire d’être conseillé par un spécialiste du secteur qui vous proposera des biens de qualité avec des gestionnaires sérieux. preprod-ehpad-trikaya.fr vous propose d’entrer en relation avec des conseillers spécialisés qui pourront vous communiquer les programmes et lots disponibles sur le secteur EHPAD.

     

    En conclusion, l’investissement en chambre EHPAD permet de diversifier son patrimoine sur un support de qualité en optimisant sa fiscalité. De plus la gestion locative étant déléguée au gestionnaire, cela limite le temps que vous devrez allouer à ce placement. Il faudra veiller à investir avec un gestionnaire sérieux qui propose un bail commercial intéressant afin d’effectuer un achat qui sera liquide au moment de la revente. Nous pouvons vous conseiller pour votre achat EHPAD.

  2. Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un bail commercial ?

    Jean-Marcel Rocchesani juillet 7th, 2015

    Le bail commercial EHPAD

     

    Le bail commercial, tel que défini par l’article L 145-1 I du Code de commerce est un contrat dérogatoire au droit commun.

    Il s’agit d’un contrat de location unissant le commerçant, l’artisan ou encore l’industriel qui exploite une entreprise au sein d’un local et le propriétaire des lieux.

     

    • Les conditions de fond de conclusion du bail commercial

    –       Le bailleur et le preneur doivent s’accorder sur les éléments essentiels du contrat de bail (la nature du contrat et la désignation des locaux, l’affectation du local commercial, le montant du loyer, la durée du bail). A défaut, le contrat pourra se voir sanctionner de nullité absolue.

    –       Le preneur à bail doit avoir la qualité de commerçant (immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés ou au répertoire des métiers) et être capable (il ne doit pas être sous tutelle ou mineur).

    –       Le contrat ne doit pas être entaché d’un quelconque vice du consentement (erreur, dol ou violence)

     

    • Les conditions de forme du bail commercial

    En théorie, la rédaction du contrat de bail n’est soumise à aucune condition de forme particulière.

    Il existe toutefois différentes formes de bail commercial tel que le bail sous seing privé, le bail authentique ou encore le bail verbal. Sa conclusion par écrit est néanmoins recommandée afin de se prémunir d’un éventuel litige.

     

    • Objet du contrat

    La conclusion d’un bail commercial n’est envisageable que dans le cas où le local est affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Dans le cas contraire il faudra effectuer un changement d’affectation du local.

     

    • Bail commercial et résidences de services

    Dans le cadre de l’achat d’un logement en résidence de services, l’investisseur (propriétaire) est lié au gestionnaire par un bail commercial. Bien que le statut des baux commerciaux soit protecteur des intérêts du locataire, la liberté contractuelle attachée au bail commercial permet au propriétaire de bénéficier de divers avantages (aucune gestion locative, garantie de versement des loyers, prise en charge de certaines dépenses par le gestionnaire…).

    Vous trouverez plus d’informations sur le bail commercial en EHPAD ici.

  3. Les 7 règles pour garantir un bon investissement EHPAD

    Jean-Marcel Rocchesani juillet 1st, 2015

    Les règles d’or pour un investissement EHPAD sécurisé

     

    Investir en résidence de services EHPAD s’avère être un bon placement pour préparer sa retraite et optimiser la fiscalité de ses revenus locatifs, cependant il faudra respecter certaines règles pour que votre investissement soit une bonne opération.

     

    Règle n°1 : Le choix du gestionnaire EHPAD

    Le gestionnaire de la résidence EHPAD sera votre unique interlocuteur et s’occupera de gérer votre bien. De plus le bail commercial que vous signez avec lui n’a de valeur que s’il peut respecter ses engagements, donc plus votre gestionnaire EHPAD sera un grand opérateur, mieux ce sera pour votre investissement en chambre EHPAD.

     

    Règle n°2 : Ne pas se laisser tenter par des rentabilités trop attractives

    Le rendement est important, mais attention à ce qu’il ne vous fasse pas tourner la tête. En effet c’est comme tout, plus le rendement est élevé plus le risque est important, et c’est pour cette raison que nous observons que les rendements supérieurs à 5,5% sont souvent proposés par des gestionnaires de petite taille avec qui le risque sera plus élevé.

     

    Règle n°3 : Étudier le bail commercial avec votre conseiller

    Le bail commercial que vous signez avec le gestionnaire est la clé de voûte de votre placement. Il reprend les points-clés et vous permet de maîtriser les recettes et les dépenses de votre investissement, il faudra donc le lire attentivement et demander à votre conseiller si un point vous pose problème.

     

    Règle n°4 : Choisir la bonne fiscalité

    Investir dans une chambre EHPAD est une chose, mais il faudra choisir le statut fiscal à mettre en place : LMNP classique en micro BIC ou BIC réel simplifié ou la défiscalisation en Censi-Bouvard. Le choix de votre statut fiscal est primordial, il faut sélectionner le meilleur statut fiscal en fonction de votre profil et de votre fiscalité.

     

    Règle n°5 : Maîtriser l’indice de revalorisation locative en EHPAD

    Le bail commercial évoque un point important : la revalorisation locative. Cette revalorisation est importante car plus vos loyers augmentent, plus votre bien prend de la valeur. Nous vous conseillons de privilégier un indice de revalorisation stable ou un indice composite (moyenne de plusieurs indices). Évitez un indice volatil comme l’indice ICC si vous n’avez pas de barrière de protection à la baisse.

     

    Règle n°6 : Maîtriser les décaissements liés à votre chambre EHPAD

    Il est important de maîtriser les charges que vous aurez dans le temps. Par exemple, lorsque vous achetez une chambre EHPAD et que vous profitez du statut LMNP il faut savoir que vous renouvelez le mobilier tous les 9 ans et que cette charge est payée par le propriétaire. Selon le programme et le gestionnaire cette charge peut passer du simple au double.

     

    Règle n° 7 : Privilégiez un professionnel pour votre investissement

    L’investissement dans une chambre EHPAD est devenu incontournable, tous les opérateurs peuvent vous le proposer : établissements bancaires, cabinets de conseil, experts comptables etc. Pour faire un bon investissement nous vous conseillons de passer par un expert qui pourra vous renseigner et vous sélectionner les meilleurs programmes EHPAD.

     

    Bonus : Contrairement à ce que certaines structures peuvent vous dire (pour vous vendre un bien) n’oubliez pas que vous ne pourrez pas placer un membre de votre famille dans votre chambre EHPAD, le bail commercial délègue totalement la gestion de votre bien.

    Notre équipe d’experts et de juristes est disponible pour vous renseigner et vous donner toutes les informations nécessaires.

  4. Le statut Censi-Bouvard et ses avantages

    Jean-Marcel Rocchesani mars 16th, 2015

    Les investissements en résidences de services sont favorisés par l’amendement Censi-Bouvard. En effet, ce dispositif adopté en 2009 offre de nombreux avantages fiscaux.
    Réduction d’impôts

    Pour un investissement en résidence de services en Censi-Bouvard, la réduction d’impôt peut représenter jusqu’à 33 000 € répartis sur 9 années. Ce qui représente un avantage de 3 666 € chaque année. Cela est rendu possible grâce à un taux de réduction d’impôt de 11 %. En effet, le plafond maximum de réduction d’impôt porte sur un montant maximum de 300 000 € HT.

    Cet avantage peut s’expliquer par une politique incitative menée par le gouvernement pour accentuer la construction de nouveaux établissements sur ce secteur.

    Différer ses réductions d’impôt

    La réduction d’impôt est susceptible d’être reportée. Cela sera alors possible lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû. Dans ce cas, l’impôt en excédent sera reporté sur les années suivantes.

    Cumuler des réductions d’impôts

    Si le propriétaire d’un bien en Censi-Bouvard détient d’autres biens sous différents régimes, alors il aura la possibilité de cumuler la réduction d’impôt en Censi-Bouvard avec d’autre dispositif fiscaux.

    Récupération de TVA

    La TVA sera récupérable à certaines conditions :

    • La résidence de service acquit devra proposer au moins 3 services (restauration, nettoyage, réception …).
    • Les loyers qui seront perçus par l’exploitant de la résidence  devront être soumis à la TVA au taux de 5 ,5 % (taux réduit).
    • L’acquéreur doit choisir le dispositif LMNP Censi-Bouvard et déclarer ses revenus locatifs en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux.
    • Suite à la livraison, le bien sera alors exploité par une résidence de service. Généralement, dans un délai de 3 à 6 mois après la mise en exploitation du bien, la TVA sera alors récupérable. Attention, la récupération de la TVA ne s’appliquera uniquement que sur les biens neufs.

     

    1.Percevoir des loyers

    Le bien étant exploité par un gestionnaire, en contrepartie des loyers seront reversés à son propriétaire. Cela s’effectuera chaque trimestre ou chaque mois en fonction du gestionnaire de l’établissement. Ces loyers permettront alors à l’investisseur d’honorer  son emprunt ou bien de lui apporter des revenus complémentaires.

    N’oublions pas que sur certains secteurs des résidences de service, la demande est croissante face à une offre encore trop peu conséquente.

    C’est notamment le cas en résidence EHPAD. Il sera donc possible d’obtenir des loyers réguliers et de réaliser une plus-value lors de la revente du bien.

    Le versement des loyers sera  assuré par la signature d’un bail commercial pour une durée de 11 ans et 9 mois. Ce contrat assurera également la gestion du bien par l’exploitant, retirant alors une contrainte non négligeable pour un investisseur.

     

    2.Réaliser plusieurs investissements

    Grâce à cet amendement, il sera possible de réaliser plusieurs acquisitions et de cumuler les réductions d’impôts. Seule contrainte, la réduction d’impôt sera plafonnée à 300 000 € de biens détenus en Censi-Bouvard.

     

    3.Investir en indivision

    Cela signifie qu’il est possible d’acquérir un bien en résidence de service à plusieurs. Dans ce cas, en Censi-Bouvard, chacune des personnes bénéficiera de la réduction d’impôt. Par contre, elle s’effectuera dans la limite de l’apport personnel.

     

    4.Constituer un patrimoine

    Il s’agit d’un excellent véhicule pour commencer à se constituer un patrimoine ou le diversifier. Par ce dispositif, l’investisseur consolidera et pérennisera son patrimoine. C’est un investissement stable pouvant également être réalisé en cash ou à crédit.

    De plus, les biens immobiliers placés en Censi-Bouvard sont très prisés, puisqu’ils présentent un fort potentiel locatif.

     

    5.Préparer sa retraite

    Un investissement en Censi-Bouvard assure une rente permanente. Par ce biais, cela représente un bon moyen de compléter ses revenus par une rente locative.

     

    6.Protéger ses proches

    Il est possible de transmettre son bien en Censi-Bouvard. De plus si l’investisseur passe par un emprunt pour financer son acquisition, il aura l’occasion de souscrire à une assurance décès-invalidité. Celle-ci prendra alors le relais, en cas d’accident majeur, pour permettre le remboursera des mensualités de crédit.

    Les héritiers n’auront aucune dette à rembourser et disposeront d’un bien financé par les loyers.

  5. La convention tripartite en établissement EHPAD

    Jean-Marcel Rocchesani novembre 5th, 2014

    La convention tripartite est un contrat signé entre trois parties avant la construction d’un établissement EHPAD. La mise en oeuvre d’un établissement d’hébergement de type EHPAD est donc encadrée par la loi avec l’intervention de l’ARS (Agence Régionale de Santé), le conseil général (État) et l’exploitant de l’hébergement (gestionnaire).

    1.Qu’est-ce qu’un établissement EHPAD ?

    Un EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est un centre de soins et de services à destination de personnes dépendantes ou en perte d’autonomie. Les résidents de ce type d’hébergement bénéficieront de soins sur une longue durée ou bien en hébergement temporaire. L’Agence Régionale de Santé (ARS) est partie prenante dans la mise en oeuvre de cette convention. Les tarifs dépendances et soins dépendront des services proposés aux résidents et des aides sociales dont ils pourront disposer.

    2.Les objectifs de la convention tripartite ?

    Cette convention permet à l’État de réguler le nombre d’hébergements (et les tarifs) et de garantir des soins de qualité dans la prise en charge de la dépendance. La convention est un contrat signé entre :

    • L’Agence Régionale de Santé (ARS de votre conseil départemental)
    • Le Président du conseil général (État)
    • L’établissement EHPAD

    L’emploi de la convention tripartite vise à garantir des services de qualité dans un hébergement adapté aux besoins des résidents. les établissements EHPAD doivent passer une convention pluriannuelle avec le Président de conseil Général et l’autorité compétente pour l’assurance maladie. Le niveau de formation du personnel soignant sera un élément surveillé par l’État et le conseil général.

    3.Les tarifs en hébergement EHPAD

    Les tarifs et les soins en EHPAD s’articulent de la manière suivante :

    Le tarif hébergement : le tarif hébergement dépendra de chaque établissement et sera calculé sans prendre en compte la dépendance (hors GIR)

    Le tarif dépendance : il est fixé par le conseil départemental chaque année et dépendra du niveau de dépendance du résident (GIR1 à GIR6 | groupe iso ressources)

    Le tarif soins : les soins médicaux dispensés pour traiter les troubles physiques ou psychiques des résidents de maison de retraite.

    Chaque résident pourra demander une aide sociale selon sa situation.

    L’allocation personnalisée d’autonomie pourra être dispensée de 2 manières : APA en hébergement & APA à domicile. Pour profiter de cette allocation personnalisée le demandeur devra être âgé de plus de 60 ans, vivre en France et être en perte d’autonomie. Une évaluation du résident sera nécessaire pour déterminer s’il peut profiter de cette aide sociale.

    En conclusion, cette convention vise à mettre en oeuvre un projet de vie personnalisé et de qualité afin de proposer un service social adapté à chaque résident. Le cadre juridique (loi) de la convention tripartite offre la possibilité aux établissements de créer un projet juste et règlementaire. La participation du Président du conseil départemental et de l’agence régionale de santé (contrat signé) permettent de garantir des soins de qualités et la formation nécessaire au personnel médical.

     

  6. Pourquoi investir dans une chambre EHPAD

    Jean-Marcel Rocchesani février 6th, 2014

    De plus en plus d’investisseurs trouvent dans l’investissement en résidences de services le parfait outil patrimonial pour optimiser ses revenus et sa fiscalité. En effet, investir dans une chambre EHPAD permet de percevoir des revenus locatifs sans aucune gestion.

    1.Les régimes fiscaux :

    Il est possible d’investir en chambre ehpad par le biais de plusieurs régimes fiscaux :

    • LMNP/LMP : ici on amorti les différentes charges, les intérêts d’emprunt et les différentes charges sur les revenus BIC dégagés par le bien. Cela permet d’obtenir de revenus locatifs net d’impôts.
    • Censi-Bouvard : ce régime offre une défiscalisation de 11% de la valeur du bien pendant 9 ans (idem anciennement Scellier).

     

    2.Les critères à étudier pour un investissement optimum :

    • La rentabilité du programme : selon le programme, la rentabilité va osciller de 4,4% à 5% en moyenne. Cette rentabilité calculée sur la valeur de l’immobilier HT permettra de connaître le montant des loyers annuels.
    • La revalorisation locative : Il existe deux façons de revaloriser votre loyer locatif, soit de manière fixe, soit sur un indice (ICC ou EHPAD). Ici il faudra sélectionner un programme qui correspond à vos attentes de revalorisation locative
    • Les travaux : les articles 605 et 606 du code civil correspondent aux gros/menus travaux et aux remises aux normes. Il est préférable de choisir un programme où ces deux articles sont à la charge du gestionnaire.
    • Le renouvellement du mobilier : selon le gestionnaire le montant du mobilier à payer par l’investisseur varie de 3’500€ à 10’000 €. Il faudra veiller à maîtriser cette charge qui devra être payée par l’investisseur tous les 9 ans,.
    • Le gestionnaire : il est fondamental de connaître le gestionnaire avec qui vous signez le bail commercial. Il est préférable que celui-ci soit un groupe solvable avec un réel savoir-faire dans le secteur de la résidence EHPAD

     

    3.EHPAD neuf ou d’occasion :

    Il est possible d’acheter une chambre EHPAD dans le neuf ou l’occasion, quels sont les différences principales :

    Dans le neuf (VEFA) :

    • ici il y aura une livraison prévisionnelle de la résidence et donc un délai de carence pour la perception des loyers. Dans certains cas un système de pré-loyers peut être proposé par le gestionnaire.
    • il faudra également avancer la TVA sur l’immobilier. Elle vous sera rendue environ 6 mois après la mise en location des chambres
    • dans ce cas le bail étant neuf, dans la plupart des cas il est d’une durée de 12 ans.

    Dans l’occasion :

    • tout d’abord dans ce cas la résidence est déjà livrée et exploitée, le mécanisme du paiement des loyers intervient donc immédiatement après le passage chez le notaire.
    • la TVA sur l’immobilier ayant été payée par le premier propriétaire vous achetez immédiatement votre bien en hors taxe.
    • selon le programme ou le lot disponible, le bail étant en cours d’exécution, il peut avoir une durée qui varie. Il conviendra de vérifier tous les éléments du bail.

     

    Pour obtenir des conseils vous pouvez laisser vos coordonnées sur notre site afin d’être rappelé par un professionnel.

     

  7. Le bail commercial en EHPAD

    Jean-Marcel Rocchesani mai 10th, 2013

    1.Pourquoi le bail commercial est important ?

    Le bail commercial est un contrat signé entre le propriétaire de la chambre (investisseur) et le gestionnaire de la résidence dans le cadre d’une activité industrielle, commerciale ou artisanale. Mais pourquoi le bail commercial est important ?

    Le bail commercial est important pour déterminer la durée d’occupation de l’établissement. Cette durée peut être déterminée ou renouvelable. La durée d’un bail neuf dans le secteur EHPAD est généralement de 12 ans, ensuite il peut être renouvelé par tacite reconduction. Normalement la durée d’un bail ne doit pas être inférieure à 9 ans.

     

    2.Déterminer les points principaux du bail

    • Le loyer qui sera versé par le gestionnaire est calculé en fonction de la taille, de l’espace, de la qualité de la résidence, et des coûts de construction. Il est donc indispensable d’analyser précisément la rentabilité offerte par le gestionnaire afin de maîtriser les recettes de votre investissement.
    • De plus la revalorisation des loyers est également une information contractuelle qui figure dans la bail. Donc en tant qu’investisseur vous pouvez savoir exactement comment évolueront vos recettes durant le bail, soit pendant 12 ans.
    • Toutes les frais liés aux travaux de la résidence ou de votre chambre peuvent être soit à la charge du gestionnaire soit à la charge de l’investisseur. Le point crucial qui le détermine est l’article 605 du code civil pour les petits travaux et l’article 606 du code civil pour les gros travaux. Un bail de qualité en ce moment permet d’avoir ces deux articles à la charge du gestionnaire et donc pour l’investisseur, aucun frais supplémentaires en cas de travaux.
    • Lorsque vous achetez une chambre EHPAD il faut savoir que vous payez le mobilier (lit, commode, rangements..). Dans tous les contrats, le renouvellement du mobilier est à la charge de l’investisseur, et doit être payé tous les 9 ans. Il est important de maitriser le montant du mobilier car dans certains cas, ou le mobilier serait supérieur à 9’000€, cela ferait que votre investissement ne vous rapporterait rien la 9ème année. Donc à bail égal, nous vous conseillons de privilégier un coût du mobilier entre 3000€ et 4000€ afin de limiter la perte lors du renouvellement.
    • Lorsque vous sélectionnez votre investissement et que vous analysez le bail, nous vous conseillons de privilégier un bail simple et clair. Lorsque le contrat que l’on vous propose est très long (plus de 50 pages) et que des points ne vous semblent pas clair, demandez une explication précise à votre conseiller. Sur ce point, nous notons que le bail ORPEA est le plus efficace, très simple, très clair, et il ne comporte que 8 pages : l’investisseur maîtrise tout de suite son investissement.

  8. Investir en LMNP

    Jean-Marcel Rocchesani avril 29th, 2013

    1.Qu’est-ce que le LMNP ? 

    Investir dans la pierre, c’est le placement préféré des particuliers ! Cela pourrait ressembler à une formule toute faite d’un promoteur immobilier mais c’est belle et bien la réalité. La pierre est un placement très sécurisé , surtout quand on le compare au monde des marchés financiers.

    Les investissements dans l’immobilier restent parmi les plus prisés même si la crise est également passée par là. Un placement dans l’immobilier qui est très pertinent reste l’investissement dans le système LMNP (Avantage fiscal). LMNP ? Cela est un acronyme pour le loueur meublé non professionnel. En gros le principe c’est de louer votre maison, appartement ou studio déjà meublé. A cela s’ajoute quelques conditions pour que vous soyez un loueur en meublé non professionnel. Cela offre plusieurs avantages (surtout fiscaux) mais comprend également des risques. Il y a alors quelques astuces et conseils à considérer pour les investisseurs en LMNP.

     

    2.Les premiers pas en LMNP

    Déjà il faut savoir ce que vous voulez vraiment faire et ce qui vous convient au mieux par rapport à votre profil et vos ressources ! Nous ne parlons pas ici que de moyens financiers mais également du type de logement que vous allez mettre en location. Ce choix pourrait également dépendre de l’endroit et vous donnera une idée du type de LMNP à faire : pour personnes âgées, hommes d’affaires, étudiants… Informez-vous également sur les textes et les législations en vigueur pour ne pas avoir de mauvaise surprise. En effet, bien que le LMNP soit des plus attractifs il impose certaines conditions et règles. Il est notamment important que vous connaissiez bien votre situation fiscale avant de vous lancer dans tel ou tel type de LMNP. Votre investissement ne vous sera rentable que si vous arrivez à bien ficeler votre affaire dès le début. Pour cela le mieux sera d’être conseiller par un professionnel de la gestion de patrimoine.

     

    3.Conseils pour les  investisseurs en LMNP qui veulent aller plus loin

    Le mieux pour vous, futurs investisseurs en LMNP, c’est de demander l’avis d’un professionnel car il n’est pas trop conseillé de s’aventurer dans un milieu que l’on ne connaît pas bien en ces temps de crise. Ne serait-ce que pour savoir si vous voulez vous délester ou non de la gestion locative ou de l’établissement du bail commercial ; des conseils avisés ne sont jamais de trop ! De plus un professionnel pourra vous proposer différents programmes immobiliers car il a accès à tout le marché et peut donc vous présenter différentes choses et vous expliquer les différence.

     

  9. Régime LMP et avantages fiscaux

    Jean-Marcel Rocchesani mars 19th, 2013

    Le régime LMP offre de nombreux avantages fiscaux aux investisseurs. Seuls les locaux d’habitation sont concernés par ce statut. A la différence des locations  nues, les loyers des locaux meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le contrat de bail est fixé par les parties : durée de bail, montant du loyer, dépôt de garantie. Quand le contrat initial se termine, le bail est tacitement reconduit pour un an aux conditions antérieures.  Toutefois l’investisseur peut proposer au locataire des changements des conditions de location 3 mois avant la fin du contrat.

    Pour  devenir un loueur professionnel, le contribuable doit respecter certaines conditions.  Il faut absolument que son chiffre d’affaire dépasse les  23 000 euros par an. Les revenus obtenus de l’exploitation doivent être supérieurs aux revenus du loyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Cette dernière condition fait l’accès au statut de LMP difficile à atteindre puisque le loyer de la location meublé doit constituer la moitié des revenus de l’investisseur.

    Ce régime présente des avantages fiscaux. Il permet de déduire plus de charges par rapport à la location nue, ce  qui aboutit à une baisse du revenu imposable. En plus, les frais  comme les grosses réparations sont déductibles à leur valeur réelle. L’investisseur peut déduire ses droits de mutation acquittée dès l’achat ou les repartir sur les cinq premières années d’exercices. Le bien peut être amorti quand les charges déductibles diminuent, ce qui donne l’occasion d’échapper à l’impôt sur le revenu durant toute la durée du prêt.

    Le LMP est soumis aux régimes des plus values professionnels. Ceux-ci sont exonérés  lorsque l’activité est exercée depuis 5 ans et que la valeur des recettes obtenues est  inférieure à 90000 euros. Au  delà de ce plafond, l’investisseur peut bénéficier d’un allègement dégressif. Le logement n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune.  Les  héritiers d’un LMP profitent d’une disposition qui favorise la transmission d’entreprise. Le droit de succession n’est pas tout de suite exigible

  10. Investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

    Jean-Marcel Rocchesani février 11th, 2013

    Devenir propriétaire de biens meublés en résidences de services permet d’obtenir soit le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), soit le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Tous deux sont de très bons outils de défiscalisation, mais ne concernent pas le même profil d’investisseurs. Voici en quoi consiste le régime LMP.

    Pour être sous le régime LMP, l’investisseur doit respecter certaines conditions indiquées dans l’article 151 du CGI, Code Général des Impôts. Il faut tout d’abord que le chiffre d’affaires TTC généré par ses biens en résidences de services représente plus de 23 000 € par an et plus de 50 % de l’ensemble de ses autres revenus. Il faut aussi que l’investisseur soit immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur professionnel.

    Pour que ces conditions soient respectées, l’investisseur doit donc détenir plusieurs biens en résidences de services, c’est pour cela qu’il obtient le statut de professionnel, à l’inverse du statut LMNP où la plupart des investisseurs acquièrent peu de biens meublés  en résidence de services dans leur patrimoine, et sont alors considérés comme non professionnels.

    Le propriétaire (l’investisseur) perçoit des loyers qui se présentent sous la forme de BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ces BIC atteignent un rendement locatif autour des 5 % avant avantages fiscaux. Ces bénéfices Industriels et Commerciaux permettent certains avantages. Tout d’abord, l’investisseur peut amortir la valeur du bien sur les recettes imposées aux revenus BIC. Il est possible que cette opération entraine sur son bilan, les premières années, un déficit que l’investisseur peut reporter sur plusieurs années. Le deuxième avantage permet à l’investisseur de déduire ses charges de ses revenus. Ainsi, il peut générer un déficit foncier et l’imputer à ses autres revenus. Cette opération lui permet de diminuer son taux d’imposition. Cet avantage n’a pas de limite au niveau du plafond, l’investisseur peut alors en profiter lorsqu’il est fortement imposé.

    De plus, le statut LMP offre deux autres avantages. Le premier concerne les plus values sur cession, qui seront exonérées si le propriétaire détient ses biens au moins cinq ans, et si les recettes des biens cédés sont inférieures à 90 000 €. Le deuxième concerne l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, ISF, car les revenus liés aux biens des résidences de services seront exonérés d’ISF.

    Il est alors très intéressant de détenir des bien immobiliers sous le régime LMP lorsque l’investisseur est très fortement imposé sur le revenu, mais aussi lorsqu’il paye de l’ISF.

  11. Tous les avantages de l’investissement EHPAD

    Jean-Marcel Rocchesani janvier 21st, 2013

    Investir dans un bien immobilier permet de détenir une valeur sure dans son portefeuille patrimonial. Certains bien permettent même de profiter de certains avantages. C’est le cas des investissements en résidences de services, telles que les EHPAD, Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes.

    Un EHPAD est une résidence médicalisée qui accueille les personnes âgées en état de dépendance, c’est-à-dire qu’elles ont perdu leur autonomie à cause de problèmes de santé physiques ou mentaux. Les chambres sont donc adaptées aux pathologies des résidents, et la résidence propose des services de restauration, de ménage, mais aussi une équipe médicale présente 24/24 heures dans l’établissement. Investir en EHPAD revient donc à acheter une chambre de cette résidence, avec l’équipement qui meuble cette pièce. L’investisseur aura donc un statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce statut lui apporte plusieurs avantages.

    Tout d’abord, l’investissement en LMNP permet à l’investisseur de percevoir des loyers atteignant les 5 %, sans avoir à gérer la location. En effet, un EHPAD est géré par une société de gestion agréée par l’Etat, qui se charge de la gestion de plusieurs EHPAD, au niveau de la location, de la prise en charge des travaux de rénovation et de remise au normes, etc. L’investisseur percevra ainsi ses loyers même si la chambre dont il est propriétaire est inoccupée.

    Les revenus qu’il perçoit, à hauteur de 5 % de rentabilité en moyenne, sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

    Aussi, le statut LMNP permet à l’acquéreur d’amortir 80 % de la valeur hors taxe de son bien immobilier sur 20 ans. Il peut aussi récupérer la TVA (19,6%) quelques mois après l’acquisition de son bien. Ainsi, un investisseur qui aurait une tranche marginale d’imposition élevée trouverait de bons profits à investir en EHPAD, grâce à cette fiscalité qui lui permet de réduire 80 % de la valeur de l’EHPAD de ses revenus imposables.

    Investir en EHPAD permet donc à l’investisseur des avantages fiscaux, mais aussi une sécurité au niveau de son placement. En effet, grâce à la signature d’un bail commercial d’une durée de 9 à 11 ans entre le gestionnaire et l’investisseur, ce placement immobilier a tout pour plaire.

  12. Acheter un EHPAD, le mode d’emploi

    Jean-Marcel Rocchesani janvier 9th, 2013

    Acheter un EHPAD, Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, est un investissement locatif très fructueux. En effet, il est non seulement très rentable, car le rendement locatif atteint les 5 % nets d’impôts, mais c’est aussi un investissement sans contrainte de gestion, car l’établissement est rattaché à une société de gestion qui s’occupe de toutes les tâches administratives liées à la gestion de l’EHPAD. Investir dans une résidence médicalisée de type EHPAD est donc un bon moyen de se procurer des revenus complémentaires et nets d’impôts, et ainsi se préparer une bonne retraite. Mais faut-il investir dans n’importe quel EHPAD les yeux fermés ?

    Evidemment, comme tout investissement, il faut se renseigner sur les critères à vérifier avant de se lancer. Tout d’abord, la qualité du gestionnaire est un critère extrêmement important. Les gestionnaires d’EHPAD dépendant de l’Etat, ils sont généralement de qualité et ont de l’expérience et de l’ancienneté dans le domaine de la gestion locative, mais le secteur étant particulier restreint, il est important de vérifier s’il gère correctement sa trésorerie, afin d’éviter les frais inutiles et de pouvoir bénéficier des loyers même si la chambre est inoccupée pendant une certaine période, pour cause de travaux ou autre. Les meilleurs gestionnaires dans ce domaine sont DVD, Orpea ou encore Korian.

    Ensuite, il faut vérifier que l’établissement ait bien signé une convention tripartite avec le Conseil Général et l’assurance maladie. Il est important que l’établissement tienne correctement un cahier des charges, afin de soigner au mieux sa patientèle. Il est très important que les articles 605 et 606 du Code Civil fassent partie des clauses du contrat, car ils concernent la répartition des charges de potentiels travaux, entre la société de gestion et l’investisseur. Le lieu de l’établissement peut vous paraitre un critère essentiel, cependant dans l’acquisition d’une chambre EHPAD ce n’est pas un point fondamental car si le promoteur obtient l’agrément de l’Etat pour construire une résidence cela veut dire qu’il y avait une grande attente dans la région.

    Aujourd’hui en France, les EHPAD sont des établissements très demandés, la demande dépassant largement l’offre, et cette différence ne fera que s’amplifier. Investir dans un EHPAD est donc un placement très sécurisé.

  13. Comment bien choisir son investissement en EHPAD ?

    Jean-Marcel Rocchesani janvier 5th, 2013

    Investir sur le marché des résidences spécialisées pour les personnes âgées dépendantes, appelées aussi EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) présente de nombreux avantages, tant au niveau rendement qu’au niveau sécurité. Mais il est tout de même important de sélectionner avec soin son EHPAD.

    Voici quelques conseils pour vous aider à trouver le meilleur EHPAD.

    Tout d’abord, il faut savoir que chaque EHPAD est différent. En effet, certains peuvent accueillir n’importe quelle forme de dépendance, alors que d’autres sont spécialisés dans une pathologie particulière, comme l’Alzheimer par exemple.

    Qu’il soit général ou spécialisé, l’EHPAD a signé une convention tripartite avec le conseil général et l’assurance maladie. Cette convention donne l’accès à des crédits de fonctionnement si l’établissement tient un cahier des charges précis et s’il accueille les résidents dans les meilleures conditions.

    Le gestionnaire en charge de la résidence est aussi un critère de sélection important. Il est conseillé de retenir un gestionnaire renommé, et expérimenté, ayant une trésorerie solide, tel que DVD, Le Noble Age, Medica, etc.

    La localisation de la résidence peut aussi influencer votre choix lors d’un investissement en EHPAD. Mais les envies des personnes âgées sont très différentes, et un EHPAD se situant dans le centre d’une grande ville ne sera pas un investissement plus ou moins sûr qu’un EHPAD se situant dans un lieu plus reculé à la campagne. En effet, chaque EHPAD fait l’objet d’une analyse de la demande avant d’être construit. Il suffit simplement à l’investisseur de préférer une zone géographique à une autre, afin d’anticiper une bonne valorisation de son acquisition.

    Acquérir un EHPAD est l’investissement parfait lorsque l’on souhaite se créer du patrimoine immobilier tout en percevant des revenus complémentaires, avec des avantages fiscaux. Un tel placement doit être planifié soigneusement, c’est pour cela qu’il est recommandé de faire appel à des professionnels qui sauront vous conseiller selon vos besoins.

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