Pour diversifier son patrimoine et sécuriser ses rendements l’investissement en chambre EHPAD est aujourd’hui incontournable. Souvent les investisseurs ne maîtrisent pas la différence entre un EHPAD neuf et un EHPAD ancien, nous allons vous renseigner dans cet article.
Tout d’abord il faut savoir qu’en fonction du programme (ancien ou neuf) vous ne pourrez pas utiliser le même régime fiscal. Le statut Censi-Bouvard (défiscalisation de 11%) ne sera éligible que sur le VEFA et pas sur l’ancien. Cependant le statut LMNP/LMP est éligible sur l’ancien et sur le neuf. En conclusion si vous souhaitez effectuer cet investissement pour défiscaliser il est inutile de feuilleter les programmes anciens, seuls les programmes neufs pourront répondre à vos attentes.
Dans tous les cas sachez que votre acquisition sera HT et que le rendement que vous percevrez sera calculé sur le prix HT de votre bien. Cependant il y a aura une différence lors de l’acquisition. Sur un programme EHPAD neuf, vous devrez payer la TVA et donc vous aurez une majoration de 20% ; cetteTVA de 20% vous sera remboursée par l’administration fiscale environ 3 mois après la livraison de la résidence. Sur l’ancien vous achetez immédiatement HT et vous ne payez pas de TVA. En conclusion pour une acquisition sur un programme neuf vous aurez une manipulation de trésorerie plus importante lors de votre acquisition.
Les investisseurs en chambre EHPAD se demandent souvent pourquoi le rendement est plus faible sur le neuf que sur l’ancien. L’explication est très simple, un programme neuf n’a jamais eu de revalorisation locative et donc les loyers ne se sont jamais appréciés. Sur un programme ancien, le propriétaire qui détenait sa chambre EHPAD depuis plusieurs années a déjà profité de plusieurs augmentations de ses loyers et donc un rendement plus élevé.
Sur un programme EHPAD neuf vous aurez une livraison prévisionnelle de la résidence entre 12 et 18 mois, donc vos premiers loyers ne vous seront versés qu’à partir de la livraison de la résidence. Sur une chambre EHPAD d’occasion, la résidence est déjà en exploitation et vous percevez vos loyers trimestriels après le passage chez le notaire.
Les frais de notaire seront différents selon le choix du programme, sur un programme neuf vous aurez des frais de notaire d’environ 3% de la valeur de la chambre EHPAD, alors que sur l’ancien ce sera environ 8%. Notez que cette différence entre les deux est comblée par le fait que sur l’ancien vous n’avez pas de carences locatives et vos loyers seront versés immédiatement, ce qui permet de rééquilibrer cet écart.
Ce scénario est très rare mais possible. Cela signifie que l’investisseur précédent a annulé son acquisition très tardivement pour diverses raisons. Le lot est donc revenu sur le marché et peut vous être proposé par un conseiller en gestion de patrimoine.
C’est une question très fréquente, cependant sachez que sur le secteur EHPAD la plupart des grands gestionnaires prennent à leur charge tous les travaux au sein de la résidence. Donc même si vous achetez une chambre d’occasion, si votre bail commercial stipule que les articles 605 et 606 du code civil sont à la charge du gestionnaire, vous n’aurez donc aucun travaux à payer. Il est donc inutile de fixer son choix en fonction de l’ancienneté du bien
