Archives de la catégorie:Gestionnaire

  1. Korian augmente son chiffre d’un tiers

    Jean-Marcel Rocchesani juillet 24th, 2015

    le groupe EHPAD Korian

     

    Le groupe Korian développe son chiffre d’affaire et continue son développement. Le gestionnaire d’EHPAD spécialisé dans l’exploitation de résidences médicalisées qui à fusionné avec l’exploitant MEDICA en 2014 est en train d’accélérer fortement son développement.

    En effet le chiffre d’affaire général de Korian au premier semestre 2015 est de 1’264 millions d’euros avec une hausse de 33% sur une base consolidée.

    En France le chiffre augmente de 2,7% pour atteindre 757 millions d’euros.

    Cette statistique permet de démontrer que bien que le taux d’occupation a légèrement reculé, les gestionnaires de résidences EHPAD ont su s’adapter et trouver de nouveaux moyens pour générer du chiffre.

    Les différentes filiales internationales du groupe Korian réalisent un chiffre de 506 millions d’euros, en progression de 2,8%.

    En Allemagne le groupe Korian enregistre une progression de son CA de presque 6% atteignant  247 millions de chiffre d’affaire ; l’acquisition récemment du groupe Allemand « Evergreen » est clairement le résultat de cette hausse et d’une belle percée sur le marché Allemand.

    Déclaration du directeur général du groupe KORIAN :

    « Après un premier semestre conforme à nos attentes, nous verrons dès le second semestre les premiers signes de nos actions de développement. Je suis confiant dans la capacité du groupe à atteindre l’objectif de chiffre d’affaires voisin de 2,6 milliards d’euros pour 2015, étape intermédiaire vers les trois milliards visés en 2017′, déclare le directeur général Yann Coléou. »

    Le gestionnaire Korian confirme son développement et sa croissance avec de bons résultats, il devrait continuer son développement et ses acquisitions dans les prochaines années pour devenir un acteur incontournable de la dépendance en France mais également à l’international.

  2. ORPEA à la conquête de la Chine

    Jean-Marcel Rocchesani juillet 8th, 2015

     

    ORPEA : une croissance qui s’accélère

     

    Le groupe ORPEA est l’un des leaders de la gestion de la dépendance depuis plusieurs années. Ce groupe est spécialisé dans la création et l’exploitation de résidences EHPAD. Fondé en 1989 par le docteur Jean-Claude Marian, ORPEA fera en 2015 un chiffre d’affaires de plus de 2 milliards d’euros avec un résultat d’environ 150 millions d’euros.

     

    Une implantation dans plusieurs pays 

    Le gestionnaire ORPEA est déjà implanté en France, en Belgique, en Suisse, en Italie, en Espagne, en Autriche et en Allemagne. À présent il part à la conquête du plus grand marché au monde : la Chine.

     

    2015, l’année des rachats

    ORPEA a pu s’implanter dans certains pays en rachetant des sociétés déjà installées.
    En Allemagne par exemple ORPEA a racheté le groupe Silver Care en 2014 qui était le leader en Allemagne de la prise en charge des personnes âgées. Puis en 2015 il vient de faire l’acquisition du groupe Celenus (toujours en Allemagne) qui n’est autre que le 3ème groupe privé dans les soins et la psychiatrie. En 2015 il vient de faire l’acquisition du groupe SeneCura, leader de la prise en charge de la dépendance en Autriche.

     

    Une cotation en bourse qui explose

    Depuis plus de deux ans nous observons la cotation du groupe franchir des records. Alors qu’en 2013 l’action ORPEA était valorisée environ à 30€, depuis le début de l’année 2015 elle a franchi un nouveau palier en doublant sa cotation et en oscillant entre 60€ et presque 70€ l’action. Cette confiance des investisseurs est fondée car ORPEA est en train de s’installer progressivement en Chine dans le but de devenir le leader du plus grand marché mondial.

     

    La Chine, un marché gigantesque

    Le premier accord d’ORPEA a été signé avec la ville de Nanjing (8 millions d’habitants)  qui se situe à 290 Km à l’est de Shanghai. Une première résidence sera donc construite en accord avec la ville de Gulou, ce sera donc une résidence médicalisée de 180 lits qui sera construite dans cette ville.

     

    Le chiffre à retenir

    Le chiffre qui affole tous les grands gestionnaires EHPAD : en 2050 la Chine comptera 150 millions de personnes de plus de 80 ans. De plus il faut noter que la Chine n’a à ce jour aucune structure de ce type, la prise en charge des plus vieux n’est pas aussi développée qu’en Europe.

     

    Nous pouvons constater que le groupe ORPEA est en train de se forger une place de choix sur la scène internationale dans le secteur de la dépendance. C’est un excellent gestionnaire et nous conseillons aux investisseurs de suivre de près le prix de l’action qui devrait continuer à prendre de la valeur mais également d’envisager l’achat d’une chambre EHPAD dans une résidence ORPEA => exemple de résidence : EHPAD Castagnary Paris

     

  3. Les 7 règles pour garantir un bon investissement EHPAD

    Jean-Marcel Rocchesani juillet 1st, 2015

    Les règles d’or pour un investissement EHPAD sécurisé

     

    Investir en résidence de services EHPAD s’avère être un bon placement pour préparer sa retraite et optimiser la fiscalité de ses revenus locatifs, cependant il faudra respecter certaines règles pour que votre investissement soit une bonne opération.

     

    Règle n°1 : Le choix du gestionnaire EHPAD

    Le gestionnaire de la résidence EHPAD sera votre unique interlocuteur et s’occupera de gérer votre bien. De plus le bail commercial que vous signez avec lui n’a de valeur que s’il peut respecter ses engagements, donc plus votre gestionnaire EHPAD sera un grand opérateur, mieux ce sera pour votre investissement en chambre EHPAD.

     

    Règle n°2 : Ne pas se laisser tenter par des rentabilités trop attractives

    Le rendement est important, mais attention à ce qu’il ne vous fasse pas tourner la tête. En effet c’est comme tout, plus le rendement est élevé plus le risque est important, et c’est pour cette raison que nous observons que les rendements supérieurs à 5,5% sont souvent proposés par des gestionnaires de petite taille avec qui le risque sera plus élevé.

     

    Règle n°3 : Étudier le bail commercial avec votre conseiller

    Le bail commercial que vous signez avec le gestionnaire est la clé de voûte de votre placement. Il reprend les points-clés et vous permet de maîtriser les recettes et les dépenses de votre investissement, il faudra donc le lire attentivement et demander à votre conseiller si un point vous pose problème.

     

    Règle n°4 : Choisir la bonne fiscalité

    Investir dans une chambre EHPAD est une chose, mais il faudra choisir le statut fiscal à mettre en place : LMNP classique en micro BIC ou BIC réel simplifié ou la défiscalisation en Censi-Bouvard. Le choix de votre statut fiscal est primordial, il faut sélectionner le meilleur statut fiscal en fonction de votre profil et de votre fiscalité.

     

    Règle n°5 : Maîtriser l’indice de revalorisation locative en EHPAD

    Le bail commercial évoque un point important : la revalorisation locative. Cette revalorisation est importante car plus vos loyers augmentent, plus votre bien prend de la valeur. Nous vous conseillons de privilégier un indice de revalorisation stable ou un indice composite (moyenne de plusieurs indices). Évitez un indice volatil comme l’indice ICC si vous n’avez pas de barrière de protection à la baisse.

     

    Règle n°6 : Maîtriser les décaissements liés à votre chambre EHPAD

    Il est important de maîtriser les charges que vous aurez dans le temps. Par exemple, lorsque vous achetez une chambre EHPAD et que vous profitez du statut LMNP il faut savoir que vous renouvelez le mobilier tous les 9 ans et que cette charge est payée par le propriétaire. Selon le programme et le gestionnaire cette charge peut passer du simple au double.

     

    Règle n° 7 : Privilégiez un professionnel pour votre investissement

    L’investissement dans une chambre EHPAD est devenu incontournable, tous les opérateurs peuvent vous le proposer : établissements bancaires, cabinets de conseil, experts comptables etc. Pour faire un bon investissement nous vous conseillons de passer par un expert qui pourra vous renseigner et vous sélectionner les meilleurs programmes EHPAD.

     

    Bonus : Contrairement à ce que certaines structures peuvent vous dire (pour vous vendre un bien) n’oubliez pas que vous ne pourrez pas placer un membre de votre famille dans votre chambre EHPAD, le bail commercial délègue totalement la gestion de votre bien.

    Notre équipe d’experts et de juristes est disponible pour vous renseigner et vous donner toutes les informations nécessaires.

  4. Le taux d’occupation en EHPAD

    Jean-Marcel Rocchesani juin 26th, 2015

    1.Un taux d’occupation très élevé

    Les cabinets de conseil et les établissements bancaires conseillent de plus en plus à leurs clients de diversifier leur patrimoine en achetant une chambre EHPAD, mais pour quelles raisons ?

    Un EHPAD est une résidence médicalisée qui a pour but de loger des personnes âgées dépendantes. Ce secteur manque cruellement de lits pour répondre à la demande grandissante (vieillissement de la population et amélioration de la médecine). Le taux d’occupation moyen d’une résidence EHPAD est de 98% (source observatoire des EHPAD – KPMG 2014).

    Nous observons une très légère différence du taux d’occupation selon la capacité de l’établissement.

    Ce taux d’occupation moyen de 98% en EHPAD est très largement au-dessus de l’occupation constatée dans les autres secteurs de la location meublée (LMNP) : résidences d’affaires ou résidences de tourisme.

    2.Un impact positif sur la gestion des établissements

    De plus nous constatons que la demande grandissante et le ralentissement des autorisations de construction viennent alourdir encore ce scénario car un système de liste d’attente pour intégrer une résidence EHPAD est dorénavant quasiment obligatoire. Ce constat est valable dans les établissements privés, associatifs et publics.

    Ce taux d’occupation en EHPAD permet donc aux investisseurs qui deviennent propriétaires d’une chambre EHPAD de bénéficier de cette sécurité. En effet si les grands gestionnaires d’EHPAD ne rencontrent aucune difficulté pour remplir leurs résidences, cela impactera les résultats de l’investisseur.Un gestionnaire qui a ce confort de gestion peut offrir plus d’avantages aux investisseurs par le biais du bail commercial.

    Nous retrouverons ainsi sur le secteur EHPAD un bail commercial sécurisé avec divers avantages pour le propriétaire. Par exemple nous observerons régulièrement que tous les travaux effectués dans la résidence seront payés par le gestionnaire et non le propriétaire, il en sera de même pour les charges de copropriété et les charges de syndic.

    Le rendement moyen annuel d’une chambre EHPAD est de 4,5%/an, ce rendement est très attractif dans le contexte économique actuel, d’autant plus que le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité des loyers très attractive.

    En conclusion, le taux d’occupation des résidences EHPAD permet d’offrir un confort de gestion à l’exploitant et donc un placement sécurisé pour les investisseurs.

     

  5. La convention tripartite en EHPAD

    Jean-Marcel Rocchesani juin 25th, 2015

    Pour construire une résidence EHPAD il est nécessaire de signer une convention tripartite entre la résidence, le Directeur Général de l’Agence Régional de Santé (ARS) et le Président du conseil Général du département dans lequel la résidence souhaite se construire.

    À ce jour coexistent 3 types de conventions tripartites :

    Convention tripartite de première génération : Cette convention est en place depuis la parution du décret n°2001-388 du 4 mai 2001. Dans cette convention de première génération aucune coupe Pathos n’est réalisée et les établissements sont tarifés en référence à la DOMINIC.

    Convention tripartite de deuxième et troisième génération en vigueur depuis janvier 2008. Ces nouvelles conventions intègrent de nouveaux éléments clés :

    –       inscription des données pour revaloriser la dotation soins de l’établissement.

    –       une logique de qualité accentuée

    –       fiche qui détermine les différentes actions que l’établissement veut mettre en place

    –       programmation financière pour la réalisation des objectifs

    –       bilan complet sur le droit des usagers

    Environ 60% des établissements ont conclu une convention tripartite de seconde génération et moins de 5% une convention tripartite de troisième génération.

  6. Classement TOP 10 EHPAD

    Jean-Marcel Rocchesani avril 9th, 2015

    L’illustre fusion Korian-Medica ayant eu lieu en 2014 a fait du groupe Korian le premier acteur français du secteur des EHPAD ravissant ainsi la tête du classement à Orpéa. En identifiant clairement ses objectifs de croissance, Korian a déclenché des réactions en chaîne.

    Alors que les principaux groupes privés d’EHPAD poursuivent leur développement, leur stratégie est aujourd’hui orientée vers la diversification.

    En effet, ces géants du monde de l’EHPAD, à la recherche de nouveaux relais de croissance, se tournent vers de nouveaux marchés (le domicile, le sanitaire) ou encore vers l’étranger (Chine).

    Dans le top 3 des groupes privés EHPAD se trouvent Korian, Orpéa et Domusvi avec pas moins de 15 000 lits. Viennent ensuite des groupes tels que Le Noble Age ou encore Colisée Patrimoine et Dolcéa Création GDP Vendôme qui possèdent autour de 3 000 lits. Enfin, la dernière catégorie est constituée par des groupes ayant sous gestion une moyenne de 1000 lits.

    Le classement des 10 du plus gros exploitants EHPAD (nombre de lits sous gestion)

     

    1.Korian

    Depuis sa création en 2003, le groupe privé Korian est un acteur de référence dans le domaine de la prise en charge de la dépendance temporaire et permanente. Avec la fusion absorption de Médica, Korian se place en tête du classement.

    Nombre d’établissements en France : 282

    Nombre de lits en France : 23 554

     

    2.Orpéa

    Créé en 1989 par le Docteur Jean-Claude Marian, le groupe Orpéa fait partie des plus grands exploitants de résidences EHPAD. Il possède des établissements sur le territoire français mais également en Europe. En 2002 Orpéa s’est introduit en bourse sur le Second Marché d’Euronext Paris.

    Nombre d’établissements en France : 224

    Nombre de lits en France : 19 063

     
    3.DomusVi

    Le groupe DomusVi (initialement DVD), spécialisé dans les EHPAD se positionne parmi les leaders Français de la prise en charge de la dépendance. Il est né en 2011, de la fusion de DomusVi et de Dolcéa, tous deux spécialistes de la prise en charge des personnes âgées dépendantes et des personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer.

    Nombre d’établissements en France : 193

    Nombre de lits en France : 15 382

     

    4.Le Noble Age

    Depuis sa création en 1990, le groupe Le Noble Age est un acteur privé spécialisé dans la prise en charge des personnes fragilisées. Il gère et exploite différents établissements de santé dont des EHPAD. Ce groupe est aujourd’hui coté à la bourse de Paris.

    Nombre d’établissements en France : 43

    Nombre de lits en France : 3 906

     

    5.Colisée Patrimoine Group

    Depuis plus de 25 ans, le groupe Colisée Patrimoine conçoit, construit et exploite des résidences EHPAD mais également des cliniques. Il fait partie des acteurs majeurs du secteur des maisons de retraite en France.

    Nombre d’établissements en France : 53

    Nombre de lits en France : 3 748

     

    6.Domidep

    Créé en 1989 par Dominique Pellé, le groupe Domidep fait partie des plus gros gestionnaires privés de résidences médicalisées. Ses établissements sont répartis sur l’ensemble du territoire français.

    Nombre d’établissements en France : 50

    Nombre de lits en France : 3 417

     

    7.Emera Exploitations 

    Le groupe Emera a été créé en 1987 par Claude Cheton. Il détient des résidences en France, en Suisse et en Belgique.

    Nombre d’établissements en France : 42

    Nombre de lits en France : 3 289

     

    8.SGMR Les Opalines

    Le groupe SGMR a été créé en 1999. Il assure la gestion de plusieurs établissements pour personnes âgées.

    Nombre d’établissements en France : 44

    Nombre de lits en France : 3 195

     

    9.Dolcéa

    Depuis plus de vingt ans, le groupe GDP Vendôme crée et exploite divers produits immobiliers assortis d’avantages fiscaux parmi lesquels figurent les  résidences EHPAD. Après la fusion DomusVi-Dolcéa, le groupe Dolcéa Création GDP Vendôme poursuit son activité dans la création et la restructuration de résidences EHPAD.

    Nombre d’établissements en France : 30

    Nombre de lits en France : 2 660


    10.Résidalya

    Le groupe Résidalya est né en 2005, de l’association entre un professionnel de l’immobilier et un opérateur d’établissements sanitaires et médico-sociaux. Résidalya possède une offre variée d’hébergements dédiés aux personnes âgées.

    Nombre d’établissements en France : 28

    Nombre de lits en France : 2 263

  7. Un bail commercial ORPEA : les points clés

    Jean-Marcel Rocchesani février 6th, 2015

    Le groupe ORPEA a été créé en 1989 par le Docteur Jean-Claude Marian. Il s’agit d’un des acteurs de référence européen dans la prise en charge globale de la Dépendance à travers son réseau d’établissements spécialisés. Aujourd’hui, ORPEA s’est développé en France et au niveau européen et regroupe plus de 500 établissements.

    Lors de l’acquisition d’une chambre neuve en résidence de services EHPAD (ORPEA), le bien sera livré à l’issue des travaux. Un bail commercial sera alors signé entre le bailleur (l’investisseur) et le preneur (le gestionnaire ORPEA). Ce contrat permet à l’investisseur de percevoir des revenus trimestriels durant une période de 11 ans et 9 mois.

    • Dans le cadre d’un bail commercial ORPEA, la Résidence distribue ces loyers de façon trimestrielle. À l’issue de la signature, le 15 du deuxième mois de chaque trimestre, le propriétaire de la chambre EHPAD percevra un premier versement.
    • Ensuite, une revalorisation triennale (tous les 3 ans) sera affectée à ces loyers le 1er janvier de chaque période.  Cette réévaluation se base sur l’indice EHPAD publié chaque année par le Ministère de l’Économie et des Finances. Cet indice n’a jamais été inférieur à 1% sur les 20 dernières années.
    • Chez ORPEA, la progression ne peut être supérieure à 2,5% par an et en contrepartie ne peut être inférieure à 0%. Cela signifie que le propriétaire de la chambre ne percevra en aucun cas un loyer diminué d’une période à une autre. Celui-ci sera toujours supérieur à son précédent loyer.
    • Le preneur doit effectuer des travaux d’entretien ainsi que des travaux de réhabilitions en cas de dégradations ou de remise aux normes. Ceux-ci seront intégralement à la charge de l’établissement et le propriétaire de la chambre n’aura en aucun cas à en subir le coût. Les articles 605-606 du Code Civil encadrent cette pratique. On retrouve également d’autres dépenses à la charge de la Résidence. Prenons l’exemple des dépenses de fonctionnement (salaires du personnel) et des charges locatives (eaux, électricités, collectes des ordures), qui ne seront également pas aux frais des acquéreurs.
    •  Dans le cas d’un besoin en publicité, la résidence EHPAD financera ses enseignes extérieures ou autres.
    • Pour se protéger d’éventuels risques, l’établissement ORPEA devra souscrire à des assurances (dégâts des eaux ou incendies). La protection de son activité ainsi que sa responsabilité professionnelle doivent être également garantie. Lors de l’adhésion auprès de polices d’assurance solvables, la résidence a pour obligation d’en informer le bailleur. Cela concède donc une protection du bien de l’investisseur.
    • Le financement d’une chambre EHPAD ORPEA ne nécessite aucune gestion de la part d’un investisseur. C’est pourquoi, sa présence n’est pas nécessaire lors d’assemblées de copropriétaires. Pour le représenter, un mandat est donc signé entre le preneur et le bailleur. En contrepartie, la résidence a pour devoir d’informer l’investisseur des différentes décisions votées.
    • Le cadre légal entoure également le terrain sur lequel le bâtiment est édifié. En effet, d’après les articles L 125 R ET R 125-13 du Code de l’Environnement, le preneur doit informer le bailleur de l’existence de risques naturels ou technologiques liée à la zone de construction.
     

    Suite à la signature de ce bail commercial, la Résidence EHPAD ORPEA ne peut revenir sur ces points durant toute la période du contrat (11 ans et 9 mois). Dans l’éventualité d’un manquement de sa part (non-versements des loyers, par exemple), le bailleur peut, par avis recommandé, adresser une mise en demeure à l’établissement. Dans un délai d’un mois, si cela ne produit aucun effet, le précédent bail commercial sera alors résilié entre les deux parties. La vente de la chambre pourra se faire auprès de la résidence directement ou auprès d’un gestionnaire spécialisé.

  8. Présentation du gestionnaire EHPAD Le Noble Age

    Jean-Marcel Rocchesani décembre 4th, 2014

    1.L’évolution démographique en France

    Le bilan démographique 2013, fixé à partir du recensement 2011, nous donne la population de la France. Celle-ci est estimée, au 1er janvier 2014, à 66 millions d’individus. En 2010, un Français sur six avait plus de 65 ans, ce qui représente 16,8% de notre population.

    Avec l’avancée de la médecine et l’amélioration des conditions de vie, l’espérance de vie s’allonge en comparaison à celui des années 1900.  Actuellement, dès la naissance, cette espérance est de 84,4 ans pour les femmes et de 77,7 ans pour les hommes.

    En 2050, selon des projections (INSEE), 22,3 millions de personnes seront âgées d’au moins 60 ans contre 12,6 millions en 2005. Cela représente une hausse significative de 80% en quarante-cinq ans. Soit une part de 31,9% de la population en 2050. En contrepartie, la part des jeunes de moins de 20 ans ne fait que ralentir. En 2005, celle-ci étant de 24,9%, sera estimée à 21,9% en 2050.

    Depuis l’année 2014, les données démographiques nous indiquent que la proportion des moins de 20 ans est inférieure à celle des plus de 60 ans.

     

    2.Une réponse du Noble Age à l’évolution démographique

    Bien que profitant d’un allongement de la durée de vie, nos seniors bénéficient d’une fin d’aventure plus imprévisible. En effet, le développement de certaines pathologies, liées à l’âge, demande accompagnement et solidarité entre les générations.

    C’est pourquoi, Jean-Paul Siret a choisi de créer le Noble Age Groupe en 1990. L’objectif d’un tel projet était de développer et gérer des établissements sanitaires et médico-sociaux, à destination des personnes âgées dépendantes. Avec un grand respect des règles éthiques que sous-entend cette activité, le Noble Age Groupe a su mettre en place et développer un « esprit Noble Âge ». Celui-ci résumé en 4 mots : ÉTHIQUE, RESPECT, CONFIANCE, SENS DU SERVICE.

     

    3.Un développement contrôlé du Noble Age

    Depuis sa création, le groupe s’est constamment étendu sur notre territoire national.  Après l’ouverture en 1990 de son premier établissement à Nantes, le groupe est devenu un précurseur en prenant en charge les seniors atteints de la maladie d’Alzheimer. Fort de son succès et face à un nombre de lits insuffisants par rapport à la demande de nos anciens, la société s’est renforcée en développant d’autres établissements pour personnes dépendantes (EHPAD), notamment dans la région d’Angers.

    En 2003, le Noble Âge permet à 11 nouveaux EHPAD de voir le jour en Belgique.

    L’année 2006 fût celle de la croissance de la société, avec le lancement 14 nouveaux EHPAD. Pour ce faire, la structure a mis en place un appel public à l’épargne pour continuer son développement. De nouvelles activités sont exploitées au cours de l’année 2010, comme des hôpitaux psychiatriques ainsi que des hôpitaux à domicile. Dans le même temps, 30 nouveaux EHPAD sortent de terre en France. Grâce à leur compétence et à leur implantation dans le paysage français, le Noble Âge Groupe développe un nouveau modèle d’EHPAD avec des services et des soins plus spécifiques aux besoins des seniors. Aujourd’hui, l’entreprise continue sa route en développant des crèches et de nouveaux EHPAD.

    Ayant d’importants besoins en ressources humaines, le groupe compte 4’000 salariés (médecins, infirmiers, kinésithérapeutes)  qui permettent d’accueillir et d’accompagner plus de 7’000 patients et résidents actuels. Le nombre de salariés a doublé en 4 ans.

    Outre la hausse de son nombre d’établissements, l’entreprise connaît des résultats satisfaisants. En effet, en constante progression ces dernières années, son chiffre d’affaires en 2008 étant de 150 millions €, fin 2012 il est à 250 millions €. Ce qui a permis au groupe une croissance continue.

    (À noter qu’au cours de l’année 2006, le Noble Âge Groupe a connu son introduction en bourse, avec un cours de l’action à 10 €. Aujourd’hui celui-ci s’échange à hauteur de 18,92 €.)

     

    4.Objectifs affichés chez LNA

    Sur le plan stratégique, le Noble Age cherche à ne pas s’encombrer avec des locaux anciens. Aujourd’hui, pour répondre au mieux aux besoins, la société cherche à acquérir d’anciens fonds de commerce et à les rassembler en locaux neufs.

    Cela s’explique par la présence de gestionnaires d’EHPAD moins compétents, cherchant des résultats au détriment du confort des résidents. Bien entendu avec des effets pervers, puisque ces nouveaux gestionnaires ne disposent pas de l’expérience et des connaissances de grands groupes pour effectuer une gestion saine de leur résidence. Cela entrainant donc leur faillite.

    Chaque année, le groupe investit donc 20 millions € dans l’acquisition de ces fonds de commerce pour les réhabiliter, mais également 75 millions € pour développer des programmes neufs.

    En matière de positionnement, le Noble Age se situe sur du haut de gamme, avec des coûts journaliers pour le résident entre 80 € et 110 €. Ce positionnement répond au 20% de la population de seniors recherchant des résidences de haut standing. Étant continuellement à l’écoute de son marché et dans un souci d’élargir sa cible, le groupe a ouvert, courant 2014, 5 EHPAD avec des coûts journaliers réduits. Il faut compter environ 65 €  par jour, pour ce nouveau produit. Avec ce positionnement, l’entreprise souhaite attirer les 60% de seniors disposant de moyens revenus.

     

    Pour conclure

    Spécialisé dans les établissements de retraite médicalisée, le Noble Age compte prés de 6 270 lits. Dans un souci de développement à court terme, le groupe souhaite atteindre d’ici quatre ans 8 500 lits et lance la construction de 26 établissements.

    La société est donc un acteur social et économique majeur dans certaines régions, grâce à la création de nouveaux emplois et la création de nouveaux lits.

    Celle-ci maîtrise parfaitement son environnement et son cœur de métier, lui permettant un développement constant. L’extension en moyenne gamme de ses résidences démontre la capacité de l’entreprise à répondre aux attentes du marché. Nous pouvons  également retenir sa faculté à dégager des résultats positifs grâce à une gestion saine de ses établissements.

  9. La convention tripartite en établissement EHPAD

    Jean-Marcel Rocchesani novembre 5th, 2014

    La convention tripartite est un contrat signé entre trois parties avant la construction d’un établissement EHPAD. La mise en oeuvre d’un établissement d’hébergement de type EHPAD est donc encadrée par la loi avec l’intervention de l’ARS (Agence Régionale de Santé), le conseil général (État) et l’exploitant de l’hébergement (gestionnaire).

    1.Qu’est-ce qu’un établissement EHPAD ?

    Un EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est un centre de soins et de services à destination de personnes dépendantes ou en perte d’autonomie. Les résidents de ce type d’hébergement bénéficieront de soins sur une longue durée ou bien en hébergement temporaire. L’Agence Régionale de Santé (ARS) est partie prenante dans la mise en oeuvre de cette convention. Les tarifs dépendances et soins dépendront des services proposés aux résidents et des aides sociales dont ils pourront disposer.

    2.Les objectifs de la convention tripartite ?

    Cette convention permet à l’État de réguler le nombre d’hébergements (et les tarifs) et de garantir des soins de qualité dans la prise en charge de la dépendance. La convention est un contrat signé entre :

    • L’Agence Régionale de Santé (ARS de votre conseil départemental)
    • Le Président du conseil général (État)
    • L’établissement EHPAD

    L’emploi de la convention tripartite vise à garantir des services de qualité dans un hébergement adapté aux besoins des résidents. les établissements EHPAD doivent passer une convention pluriannuelle avec le Président de conseil Général et l’autorité compétente pour l’assurance maladie. Le niveau de formation du personnel soignant sera un élément surveillé par l’État et le conseil général.

    3.Les tarifs en hébergement EHPAD

    Les tarifs et les soins en EHPAD s’articulent de la manière suivante :

    Le tarif hébergement : le tarif hébergement dépendra de chaque établissement et sera calculé sans prendre en compte la dépendance (hors GIR)

    Le tarif dépendance : il est fixé par le conseil départemental chaque année et dépendra du niveau de dépendance du résident (GIR1 à GIR6 | groupe iso ressources)

    Le tarif soins : les soins médicaux dispensés pour traiter les troubles physiques ou psychiques des résidents de maison de retraite.

    Chaque résident pourra demander une aide sociale selon sa situation.

    L’allocation personnalisée d’autonomie pourra être dispensée de 2 manières : APA en hébergement & APA à domicile. Pour profiter de cette allocation personnalisée le demandeur devra être âgé de plus de 60 ans, vivre en France et être en perte d’autonomie. Une évaluation du résident sera nécessaire pour déterminer s’il peut profiter de cette aide sociale.

    En conclusion, cette convention vise à mettre en oeuvre un projet de vie personnalisé et de qualité afin de proposer un service social adapté à chaque résident. Le cadre juridique (loi) de la convention tripartite offre la possibilité aux établissements de créer un projet juste et règlementaire. La participation du Président du conseil départemental et de l’agence régionale de santé (contrat signé) permettent de garantir des soins de qualités et la formation nécessaire au personnel médical.

     

  10. Les meilleurs gestionnaires de résidence sénior

    Jean-Marcel Rocchesani avril 2nd, 2013

    Les résidences séniors comme les autres résidences de services permettent aux investisseurs de bénéficier d’un bon placement pour avoir une rentabilité attractive. Pour optimiser cet investissement, il est primordial de bien connaitre la qualité et l’expertise des gestionnaires de résidences séniors. Parmi ces gérants, trois d’entre eux occupent la tête du classement des meilleurs gestionnaires de résidences pour la prise en charge des personnes âgées.

    Le groupe Domitys du  groupe AEGIDE a été créé en 1998. Ses résidences sont constituées de maisons, d’appartements de type T1 au T3, de lieux de vie communs comme les restaurants, des salles de détente. Les résidences de Domitys proposent à ses résidents plusieurs prestations comme la préparation des repas, des activités sportives, l’assistance des résidents et de nombreuses animations collectives, le tout pour offrir une vie confortable à ses résidents. Le gestionnaire possède 30 résidences au total pour 920 résidents et un taux d’occupation de 97%.

    Le groupe Dolcéa a été fondé par GDP Vendôme. Dolcéa détient un capital d’environ 620 millions d’euros et possède 29 établissements spécialisés pour les personnes âgées de plus de 60 ans. Ses résidences disposent d’un personnel qualifié et formé qui fournit les meilleures prestations adaptées aux résidents. Pour le confort de ses résidents, Dolcéa respecte les principes suivants : accueil individualisé, accommodement entre liberté et sécurité des résidents, une vie sociale dans la résidence, une autonomie importante pour les résidents.

    COGEDIM club a été créé en 1999 par le groupe COGEDIM club. Il s’agit de l’un des leaders de gestionnaire de résidence sénior. L’implantation en centre ville est la meilleure tactique de COGEDIM. Le groupe propose à ses résidents à part une vie sociale agréable, les animations, et la sécurité l’accès aux commerces et les loisirs des grandes villes comme les cinémas.

  11. DomusVi : le professionnel du logement senior

    Jean-Marcel Rocchesani février 23rd, 2013

    GDP Vendôme, son groupe fondateur, est présent sur le marché depuis 1990. Son expérience développée au fil des ans a fait de GDP Vendôme le gestionnaire de référence en matière d’EHPAD. Domusvi a alors su imiter les valeurs qui ont fait le succès de son groupe fondateur. Grâce à cela, il est devenu très rapidement un professionnel sur le marché des logements pour seniors.

     

    Les chiffres clés de Domusvi :

     

    DomusVi gère près de 200 résidences EHPAD, soit 14 400 lits. Le groupe est à la tête d’établissements accueillant tous types de seniors dépendants, mais il gère aussi plusieurs EHPAD spécialisés dans la maladie d’Alzheimer, de plus en plus présente chez les personnes âgées. Le gestionnaire gère aussi 13 résidences seniors, accueillant les personnes âgées autonomes, et 12 sont en construction.

    Jean-François Gobertier, Président Directeur Général, Marie Cayeux, Directeur Général et Thierry Morosolli, Directeur Général chargé des affaires immobilières et du conseil de surveillance sont à la tête de ce groupe, qui dégage un chiffre d’affaires de près de 620 millions d’euros (chiffres datant de 2011).

     

    Les valeurs que défend Domusvi :

     

    La stratégie de DomusVi tourne autour de trois axes : répondre aux besoins de ses investisseurs, en leur proposant des biens immobiliers de qualité et dégageant une forte rentabilité; répondre aux besoins de ses résidants, en améliorant constamment la qualité de ses prestations de services; puis répondre aux besoins de ses collaborateurs, par le biais de l’entreprise Dolcéa.

    Le groupe veille à ce que son personnel soit qualifié, et propose régulièrement de nouvelles formations afin d’améliorer constamment les soins pratiqués. Les protocoles des soins sont strictes, et tout soin pratiqué doit être tracé, afin d’éviter les doublons ou une mauvaise prise en charge des résidents en EHPAD.

    Domusvi souhaite offrir le meilleur confort à ses résidents, qu’il s’agisse de personnes dépendantes en EHPAD ou autonomes en résidences seniors. Pour cela, le personnel s’engage à respecter l’intimité de chaque résident, et leur offre un cadre de vie sécurisé et agréable. Aussi, afin d’améliorer sans cesse la qualité de ses services et répondre aux besoins de chacun, le groupe possède un livre d’attentes et satisfactions.

    Enfin, Domusvi ne cherche à avoir aucun secret envers les résidents et leur famille. C’est pour cela que le Conseil de la Vie Sociale organise plusieurs fois par an des réunions avec les familles des résidents, les résidents et le personnel, afin de répondre à toutes les interrogations concernant l’organisation de la résidence, les activités proposées, les projets, etc.

    Domusvi est un gestionnaire plein de bonnes volontés mettant tout en oeuvre pour satisfaire ses résidents mais aussi ses investisseurs. S’appuyant sur des modèles qui ont fait la réussite de certains gestionnaires, tout en innovant pour se différencier des autres, il promet de devenir une référence sur le marché des EHPAD et des résidences seniors.

  12. Orpea : Un gestionnaire de qualité

    Jean-Marcel Rocchesani février 18th, 2013

    Créé en 1989, ORPEA est un groupe qui gère à la fois des EHPAD (résidences médicalisées pour personnes âgées dépendantes), et des cliniques, plus connues sous le nom de CLINEA. Ouvert à l’international, avec sa présence dans certains pays européens, ce gestionnaire se place comme l’un des leaders sur le marché de la dépendance. Détails sur les raisons de son succès.

    ORPEA est un gestionnaire qui tient avant tout à veiller à la qualité de vie de ses résidents. Tournées vers l’éthique de cette activité, les équipes sont invitées à suivre régulièrement des formations afin d’améliorer les soins et prestations qu’elles appliquent aux patients. En moyenne, 10 000 départs en formation sont comptés tous les ans. Aussi, afin d’encadrer au mieux les personnes âgées, mais aussi afin de motiver les équipes professionnelles, chaque EHPAD fait partie de la vie culturelle locale, en organisant diverses activités, telles que des échanges intergénérationnels.

    Respect, Accueil, Confiance, Ecoute, Compétences et Conscience Professionnelle sont les six valeurs piliers d’ORPEA. De plus, le gestionnaire soutient plusieurs associations consacrées à la recherche médicale, à la dépendance, et en particulier à la lutte contre l’Alzheimer.

    Enfin, le groupe ORPEA est l’un des seuls à s’engager dans la lutte contre la destruction de l’environnement en réduisant les consommations d’eau et d’énergie, mais aussi en veillant à ce que chaque établissement suive certaines normes écologiques.

    ORPEA est donc un gestionnaire dont la qualité n’est plus à prouver. Très à l’écoute de ses résidents, mais aussi des proches de ceux-ci, le groupe améliore constamment ses prestations mais aussi les soins effectués sur les patients, afin de faire de ses résidences un lieu où il fait bon vivre.

  13. Derniers programmes ORPEA

    Jean-Marcel Rocchesani janvier 4th, 2013

    ORPEA est le plus grand operateur du secteur et certainement celui qui propose le meilleur contrat de bail commercial aux investisseurs. Un bail commercial ORPEA est composé de 8 pages ou tous les points sont évoqués clairement et simplement. C’est donc beaucoup plus simple pour l’investisseur de maîtriser son placement.

    Voilà un résumé des deux derniers programmes ORPEA en fin de commercialisation compte tenu de la qualité de ces programmes :

    ORPEA TALENCE (Bordeaux Centre) : « Le Home la tour »

    – Ce programme est en VEFA avec une livraison prévue au dernier trimestre 2013.
    – Une rentabilité offerte de 4,4% sur le montant HT du bien.
    – Des lots à partir de 165’835 € HT.
    – Prix du mobilier : 3’500 € => Sachant que c’est plutot faible car nous observons chez beaucoup d’autres opérateurs un prix allant jusqu’à 8’000 € pour le mobilier de la chambre.
    – Articles 605 et 606 à la charge d’ORPEA. Donc tous les petits travaux, gros travaux ou remises aux normes de la résidence sont à la charge du gestionnaire et non de l’investisseur.
    – Un bail commercial de 12 ans.
    – Une revalorsiation locative de 2% par qui sera impactée tous les 3 ans => soit 6% de revalorisation locative tous les 3 ans.
    – Pour un investissement en cash ou à crédit, ORPEA s’engage à verser des pré-loyers entre le passage chez le notaire et la livraison du programme.

    ORPEA MERIGNAC (33) : « Les chardons bleus »

    – Ce programme est en VEFA avec une livraison prévue au dernier trimestre 2014.
    – Une rentabilité offerte de 4,4% sur le montant HT du bien.
    – Des lots à partir de 159’782 € HT.
    – Prix du mobilier : 3’500 € => Sachant que c’est plutot faible car nous observons chez beaucoup d’autres opérateurs un prix allant jusqu’à 8’000 € pour le mobilier de la chambre
    – Articles 605 et 606 à la charge d’ORPEA. Donc tous les petits travaux, gros travaux ou remises aux normes de la résidence sont à la charge du gestionnaire et non de l’investisseur.
    – Un bail commercial de 12 ans
    – Une revalorsiation locative de 2% par qui sera impactée tous les 3 ans => soit 6% de revalorisation locative tous les 3 ans.
    – Pour un investissement en cash ou à crédit, ORPEA s’engage à verser des pré-loyers entre le passage chez le notaire et la livraison du programme

    Les différents critères et points évoqués ci-dessus, sont les points à analyser lors de votre recherche de programme d’investissement EHPAD. Si dans le bail que vous étudiez, ces points ne vous semblent pas clairs, demandez conseil auprès d’un professionnel.

  14. Domitys : Gestionnaire n° 1 des résidences seniors

    Jean-Marcel Rocchesani décembre 22nd, 2012

    Créé en 1998 après la réalisation d’une étude sur le manque d’établissements pour les seniors, Domitys est un groupe qui a su développer un savoir-faire incomparable dans le domaine de la gestion de résidences seniors. Sa première résidence fut celle de Dompierre en Charente Maritime, grâce à l’initiative d’un membre de la direction d’Aegide. Les valeurs et la qualité des services de ce groupe font de cette société le numéro 1 sur le marché des seniors.

    Leurs valeurs permettent de garantir une sécurité ainsi qu’une qualité de leurs résidences :

    • Domitys garantie de respecter la vie privée des résidents,
    • Un contrôle régulier de la qualité des services proposés
    • Une évaluation des besoins de chacun
    • Une assistance personnelle
    • Et un service de gardiennage 24h/24  afin de garantir la sécurité dans la résidence.

    En plus de ces valeurs éthiques que le groupe promet de respecter, il propose des services de qualité, notamment au niveau de la restauration, où les menus sont variés et abordables au niveau du prix, mais aussi plusieurs salles où des animations sportives et ludiques sont organisées.

    Afin de répondre aux besoins de tous les seniors, y compris ceux qui ne souhaitent pas vivre en permanence dans ces résidences, Domitys propose trois programmes qui permettent de découvrir et profiter temporairement des services et de la qualité de ce groupe.

    • Le séjour découverte, qui vise à faire découvrir l’environnement d’une résidence Domitys, et mettre en confiance un senior qui aurait un mauvais a priori des résidences seniors.
    • Le séjour touristique, qui permet aux seniors souhaitant visiter une région de se retrouver dans un logement sécurisé et adapté, pour un tarif plus faible que dans un hôtel. Le groupe propose aussi des prestations touristiques.
    • Le séjour temporaire, qui permet aux seniors de venir se reposer dans la résidence, par exemple après une hospitalisation. Le résident aura un appartement meublé avec une télévision, la restauration en demi-pension, une assistance 24/24 heures, la fourniture du linge de maison, et le ménage quotidien.

    Domitys est donc un gestionnaire de qualité, proche de ses résidents et soucieux de la qualité des services qu’il leur propose.

  15. Le Revenu Pierre : Qui est ce nouvel acteur du marché ?

    Jean-Marcel Rocchesani décembre 10th, 2012

    Le marché des résidences de services présente de nombreux avantages pour l’investisseur. Mais lorsque celui-ci souhaite revendre son bien, plusieurs solutions s’offrent à lui : le revendre au gestionnaire, passer par des sites de particuliers à particuliers, ou encore passer par un intermédiaire expérimenté : le Revenu Pierre.

    Le Revenu Pierre a été créé en 2007, et se consacre depuis au marché de l’occasion des résidences de services (résidences étudiantes, seniors, d’affaires, de tourisme ou EHPAD). Ce groupe se charge donc de racheter le bien immobilier à l’investisseur de base, puis de revendre le lot à un nouvel investisseur.

    Quels avantages à acheter sur le marché de l’occasion ?

    Le marché de l’occasion, appelé aussi marché secondaire, présente globalement les mêmes caractéristiques que le marché du neuf. En effet, l’acheteur du bien d’occasion bénéficie du statut LMNP(Loueur en Meublé Non Professionnel), ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Ces statuts permettent à l’investisseur d’amortir 80 % du montant du bien sur 20 ans, et de percevoir des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ces revenus perçus sont exonérés d’Impôt de Solidarité sur la Fortune sous le régime LMP.

    Le nouvel acquéreur achète son bien à un prix hors taxe, puisque l’opération de récupération de la TVA a déjà été effectuée lors de la première acquisition. Les baux commerciaux sont plus courts que dans le neuf, car le nouvel acheteur reprend le bail en cours.

    Le Revenu Pierre est aujourd’hui le leader du marché en terme de biens LMNP et LMP d’occasions, et ne traite qu’avec les lots gérés par les plus grands gestionnaires, pour des acquisitions de confiance. Ce groupe possède en permanence 40 lots de qualité tant au niveau rentabilité qu’au niveau sécurité, et propose des solutions de liquidité aux investisseurs souhaitant revendre leur bien.

    Il est donc préférable, lorsque vous souhaitez revendre votre bien, de passer par Le Revenu Pierre qui est une société expérimentée, et qui saura rapidement trouver des solutions adaptées à vos besoins. De même si vous souhaitez acheter sur le marché secondaire, il est préférable de passer par un intermédiaire qui porte une attention particulière à la qualité de ses lots. Ainsi, le nouvel acheteur sera convaincu de la sécurité de son investissement, ce qui n’est pas le cas lors d’un échange sur les sites de particuliers à particuliers.

  16. ORPEA : Les raisons qui en font un bon gestionnaire

    Jean-Marcel Rocchesani décembre 7th, 2012

    ORPEA est devenu aujourd’hui le premier gestionnaire d’EHPAD. Il est aussi reconnu pour la gestion de ses cliniques de réadaptation, Clinéa. Voici les différentes raisons qui font de cette société de gestion un gestionnaire de confiance.

    Tout d’abord, ORPEA est un gestionnaire important, puisque son chiffres d’affaires atteint les 1,234 milliards d’euros, avec des bénéfices nets de 80 millions d’euros. Ce groupe est en pleine croissance, puisqu’il est coté au SBF 120, à la bourse parisienne. Cela lui permet d’augmenter sa notoriété et ainsi d’augmenter le nombre de ses investisseurs (25 % en un an).

    Aussi, ORPEA est l’un des seuls gestionnaires à gérer des établissements au niveau européen. Il détient plus de 320 établissements en France, et 71 établissements répartis en Belgique, en Espagne, en Italie et en Suisse. Investir dans un établissement géré par ORPEA diminue les risques qui peuvent être imputés à l’investissement locatif. De plus, le bail commercial que l’investisseur signe avec le gestionnaire lors de l’acquisition de son bien meublé est le meilleur bail qui existe sur le marché dans la plupart des programmes.

    En ce qui concerne les investissements réalisés par les français, investir avec ORPEA permet de profiter d’un gestionnaire solide financièrement, et qui possède de plus une expérience sur le marché des seniors, et particulièrement celui de la dépendance.

    Enfin, ORPEA propose des investissements à bonne rentabilité puisqu’elle atteint les 4% à 5 %, ce qui représente la rentabilité moyenne du marché. Aussi, ce gestionnaire propose des programmes à partir de 130 000 euros HT en moyenne. Ces programmes sont de qualité depuis leur développement jusqu’à l’exploitation et de ce fait ils rencontrent un grand succès et des ventes très rapides.

    ORPEA est donc un gestionnaire de confiance en matière d’investissement en immobilier locatif en EHPAD. Son sens du sérieux et son expérience sur le marché de la dépendance offrent une sécurité supplémentaire à ce type d’investissement. Les investisseurs seront sûrs que leur acquisition sera gérée sérieusement, et qu’ils pourront ainsi percevoir leurs loyers sans inquiétude de faillite du gestionnaire.

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