Monsieur DUPONT acquiert en l’état futur d’achèvement une chambre dans une résidence EHPAD. Le prix d’acquisition est de 160 000 € HT (40 000 € pour le terrain et 120 000 € pour la construction). Lors de l’acquisition, il acquitte des frais d’acquisition pour un montant de 5 000 €. Il équipe ce logement pour un montant de 15 000 € et le donne en location à la société exploitant la résidence moyennant un loyer annuel de 8 500 €. Les charges diverses annuelles à charge du propriétaire sont évaluées à 1 500 €.
Monsieur DUPONT contracte un emprunt in fine au taux de 2,5 % sur 15 ans pour un montant de 175 000 € et fait un apport personnel couvrant le surplus. Un contrat d’assurance-vie capitalisé au taux de 4 % est adossé au crédit in fine pour permettre le remboursement du capital emprunté à l’échéance, ce qui représente un effort d’épargne annuel de l’ordre de 9 500 €.
Au terme des 15 ans, Monsieur DUPONT aura remboursé son prêt au moyen des sommes capitalisées sur le contrat d’assurance vie adossé. La location devient alors bénéficiaire.
On supposera qu’après 10 ans de location le mobilier est renouvelé pour un coût identique.
| Année 1 | Année 2 et suiv. | |
| Loyers | 8 500 € | 8 500 € |
| Abattement | – 4 250 € | – 4 250 € |
| Base taxable | 4 250 € | 4 250 € |
| Prélèvements sociaux 15,5 % | 659 € | 659 € |
| Impôt sur le revenu 30 % (*) | 1 275 € | 1 210 € |
| Coût total fiscal et social annuel | 1 934 € | 1 869 € |
| Années 1 à 15 | Années 15 et suiv. | |
| Loyers | 8 500 € | 8 500 € |
| Charges diverses | – 1 500 € | – 1 500 € |
| Intérêts d’emprunt | – 4 375 € | |
| Amortissement de la construction et des frais d’acquisition au taux de 3 % | – 3 750 € | – 3 750 € |
| Amortissement du mobilier au taux de 10 % | – 1 500 € | – 1 500 € |
| Résultat comptable | – 2 625 € | 1 750 € |
| Amortissement différé | 2 625 € (*) | – 1 750 € (**) |
| Résultat fiscal | 0 € | 0 € |
| Coût total fiscal et social annuel | 0 € | 0 € |
(*) Fiscalement, l’amortissement du bien est limité au montant des loyers diminués des charges hors amortissement (charges diverses et intérêts d’emprunt) : 8 500 € – (1 500 € + 4 375 €) = 2 625 €
L’excédent d’amortissement est différé chaque année pour un montant de : (3 750 € + 1 500 €) – 2 625 € = 2 625 €
(**) Monsieur DUPONT aura différé des amortissements pour un montant total de 39 575 €(2 625 € x 15 ans) qu’il pourra utiliser, sans limitation de durée, pour réduire à zéro le résultat bénéficiaire.
Le résultat fiscal sera ainsi ramené à zéro jusqu’à épuisement des amortissements différés, c’est-à-dire pendant 22 années, toutes choses égales par ailleurs.
Monsieur DUPONT a donc tout intérêt à opter pour le régime réel d’imposition.
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