Franchise en base et option pour TVA

Franchise en base et faculté d’option pour le paiement de la TVA

Si le loueur en meublé non professionnel réalise un chiffre d’affaires inférieur à 82 200 €, il est dispensé de la déclaration du paiement de la TVA (franchise en base).
Il est néanmoins possible de renoncer à cette franchise en optant pour le paiement de la taxe dans sa déclaration de début d’activité ou à tout autre moment par un écrit auprès du service des impôts du lieu du principal établissement.

Option du contribuable pour le paiement de la TVA

• elle prend effet le premier jour du mois au cours de laquelle elle est déclarée. Ainsi, si l’investisseur veut récupérer la TVA qui a grevé le prix d’acquisition, il devra opter dans le mois de celle-ci.
• l’option couvre obligatoirement une période de deux ans et est renouvelable par tacite reconduction pour une même durée, sauf dénonciation formulée au plus tard à l’expiration de chaque période.

Attention : 

• l’option est globale, elle concernera toutes les locations meublées non professionnelles exercées par le contribuable en entreprise individuelle (ou par la société) et entrant dans le champ d’application de la TVA.
• lorsque le contribuable a obtenu un remboursement de crédit de taxe au cours ou à l’issue d’une période d’option, il ne peut pas, à la fin de cette période, dénoncer l’option qui est reconduite de plein droit pour une nouvelle période de deux ans.

Rappel : le fait d’opter pour la TVA prive le contribuable du régime micro-BIC.

Conséquences de l’option pour le paiement de la TVA :

• les loyers doivent être soumis à la TVA au taux intermédiaire de 10 % et au taux réduit de 5,5 % pour les maisons de retraite, les établissements accueillant des personnes handicapées, les logements foyers.
• l’investisseur peut récupérer la TVA qu’il a acquittée sur le prix d’acquisition des murs et du mobilier. Cette récupération sera totalement acquise au bout de 20 ans sur l’immobilier et au bout de 5 ans sur le mobilier. En cas de revente avant cette date, la TVA doit être remboursée au prorata du nombre d’années de détention, sauf reprise intégrale de l’activité et de la dette TVA par l’acquéreur (application de l’article 257 bis du CGI : transmission d’universalité).

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