Investissement EHPAD

Achat EHPAD : le guide 2018 d’un investissement réussi

Jean-Marcel Rocchesani octobre 4th, 2017

En 2018 l’investissement immobilier restera certainement une valeur sûre avec notamment le statut LMNP qui permet de profiter d’une fiscalité avantageuse aux investisseurs. Ce statut permet d’investir en résidences de services, via un bail commercial signé avec le gestionnaire, et de percevoir un loyer trimestriel garanti et peu/pas fiscalisé.

1. Qu’est-ce qu’une chambre EHPAD

Un EHPAD est un établissement médicalisé qui accueille au sein de sa structure des personnes âgées dépendantes ou autonomes afin de bénéficier de divers soins. Un EHPAD comprend en moyenne 90 chambres et permet également de loger des personnes aux pathologies lourdes comme Alzheimer.

2. Comment se fait-il que l’on puisse investir dans un établissement EHPAD

Aujourd’hui il existe environ 7’500 résidences EHPAD en France avec + de 3’400 établissements publics et environ 2’000 établissements privés. L’État ne pouvant plus financer la construction de nouveaux établissements EHPAD laisse donc les groupes privés se développer pour répondre à une demande croissante. Ces grands groupes privés commercialisent les lots EHPAD pour financer la construction de chaque établissement. Cela permet aux particuliers d’investir sur un support sécurisé à forte valeur ajoutée.

3. Quels sont les avantages fiscaux pour l’achat d’une chambre EHPAD

En devenant propriétaire d’une chambre EHPAD vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, c’est le bail commercial qui vous indiquera la répartition des charges et le montant des loyers trimestriels que vous percevez. De plus en achetant une chambre EHPAD vous profitez du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce statut permet d’amortir la valeur du bien des loyers perçus et donc de réduire l’impôt dont vous êtes redevables.

4. Concrètement comment se déroule l’achat d’une chambre EHPAD

L’offre EHPAD reste un marché de niche avec un nombre de lots commercialisés très faible. Il est nécessaire d’être conseillé par un spécialiste du secteur qui vous proposera des biens de qualité avec des gestionnaires sérieux. preprod-ehpad-trikaya.fr vous propose d’entrer en relation avec des conseillers spécialisés qui pourront vous communiquer les programmes et lots disponibles sur le secteur EHPAD.

En conclusion, l’investissement en chambre EHPAD permet de diversifier son patrimoine sur un support de qualité en optimisant sa fiscalité. De plus la gestion locative étant déléguée au gestionnaire, cela limite le temps que vous devrez allouer à ce placement. Il faudra veiller à investir avec un gestionnaire sérieux qui propose un bail commercial intéressant afin d’effectuer un achat qui sera liquide au moment de la revente. Nous pouvons vous conseiller pour votre achat EHPAD.

Pourquoi investir dans une chambre EHPAD ?

Jean-Marcel Rocchesani juillet 13th, 2015

Un EHPAD est un établissement d’hébergements pour personnes âgées dépendantes. Les résidents accueillis ne sont plus autonomes mais bénéficieront de services spécialisés (médecin, restauration). D’après une étude de l’INSEE, le nombre de personnes de plus de 80 ans devrait être multiplié par 4 à l’horizon 2050. Parmi cette population âgée, 30 % deviendront dépendantes. Il y a donc un réel besoin en infrastructure à prévoir pour ces prochaines années.

La fiscalité du loueur meublé ?

Il existe 3 solutions pour acquérir un bien en EHPAD :

1- Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Ce dispositif sera soumis à la déclaration de revenus. Les loyers perçus seront alors considérés comment des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

L’investisseur aura la possibilité de déduire les charges y compris la taxe foncière, les intérêts d’emprunt. L’acquéreur aura également l’opportunité de réaliser un amortissement de la valeur du bien sur une période de plus de 20 ans. Le mobilier pourra aussi être amorti.

Cet amortissement permettra de créer, les premières années, un déficit qui sera reportable sur 30 ans. La TVA, dans le cas d’un achat dans le neuf, sera récupérable une fois le bien livré. En cas de revente pendant les 20 premières années, le propriétaire devra rembourser 5 % du montant de la TVA pour chaque année restante.

2- Loueur Meublé Professionnel (LMP)

La différence avec le dispositif LMNP réside dans les trois conditions suivantes :

– être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés

– les loyers TTC perçus en provenance de l’EHPAD doivent excéder 23 000 € par an

– les loyers perçus doivent être supérieurs au revenu du foyer fiscal.

En contrepartie, si l’investisseur exerce ses fonctions de Loueur Meublé Professionnel pendant plus de 5 ans, il verra son imposition sur les plus-values immobilières neutralisée Certains frais, comme les frais de notaire, pourront être déduits. Les biens concernant l’activité en LMP seront exclus de l’assiette de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Dans le cas où les revenus perçus de l’EHPAD représentent plus de 50 % des revenus professionnels. Enfin, le patrimoine pourra être transmis. En effet, il s’agira d’une transmission d’entreprise.

3- Censi Bouvard

Ce dispositif permet à l’investisseur de défiscaliser directement sur son impôt. La réduction est de 11 % du prix du bien, si le montant est inférieur ou égal à 300 000 €. Cette défiscalisation sera d’une durée de 9 ans.

Les avantages d’un investissement en chambre EHPAD

Nous noterons qu’un investissement en EHPAD comporte des avantages. En fonction des objectifs de l’investisseur, différents statuts seront accessibles (LMNP, LMP, Censi Bouvard). La dimension de défiscalisation ou de maximisation des revenus pourra être choisie.

Un bail commercial sera signé entre les différentes parties (la résidence de services et le propriétaire du bien). Cela permet une protection pour l’investisseur, puisque ce bail est signé pour une durée de 12 ans en moyenne. Celui-ci comprend la répartition des charges, les modalités de versement des loyers et de renouvellement du mobilier. Il y a donc une dimension sécurisante sur le long terme.

Aucune gestion locative ne sera supportée par le propriétaire. En effet, il sera à la charge du gestionnaire d’établissement de trouver des locataires. Tout l’aspect administratif sera également confié au gestionnaire.

Nous pouvons également souligner l’évolution démographique à venir. Aujourd’hui l’offre d’établissements EHPAD est bien inférieure à la demande. De plus, avec l’amélioration de la médecine et des conditions de vie, l’espérance de vie augmente. Cependant, elle se fait au détriment de la bonne santé ce qui favorisera les besoins pour les prestations proposées dans ces structures dans les années à venir.

La rentabilité pour un tel investissement reste intéressante. Celui-ci se présente à hauteur de 4 à 5 % par an. Toutefois, il sera nécessaire de s’entourer d’un gestionnaire fiable et sérieux.

Les possibles risques d’un achat de chambre EHPAD

La défaillance du gestionnaire doit être prise en compte. C’est pourquoi il sera important de s’entourer de grands groupes avec une expérience reconnue. Plus votre gestionnaire sera solide plus votre investissement sera sécurisé.

Le taux d’occupation en EHPAD

Jean-Marcel Rocchesani juin 26th, 2015

1.Un taux d’occupation très élevé

Les cabinets de conseil et les établissements bancaires conseillent de plus en plus à leurs clients de diversifier leur patrimoine en achetant une chambre EHPAD, mais pour quelles raisons ?

Un EHPAD est une résidence médicalisée qui a pour but de loger des personnes âgées dépendantes. Ce secteur manque cruellement de lits pour répondre à la demande grandissante (vieillissement de la population et amélioration de la médecine). Le taux d’occupation moyen d’une résidence EHPAD est de 98% (source observatoire des EHPAD – KPMG 2014).

Nous observons une très légère différence du taux d’occupation selon la capacité de l’établissement.

Ce taux d’occupation moyen de 98% en EHPAD est très largement au-dessus de l’occupation constatée dans les autres secteurs de la location meublée (LMNP) : résidences d’affaires ou résidences de tourisme.

2.Un impact positif sur la gestion des établissements

De plus nous constatons que la demande grandissante et le ralentissement des autorisations de construction viennent alourdir encore ce scénario car un système de liste d’attente pour intégrer une résidence EHPAD est dorénavant quasiment obligatoire. Ce constat est valable dans les établissements privés, associatifs et publics.

Ce taux d’occupation en EHPAD permet donc aux investisseurs qui deviennent propriétaires d’une chambre EHPAD de bénéficier de cette sécurité. En effet si les grands gestionnaires d’EHPAD ne rencontrent aucune difficulté pour remplir leurs résidences, cela impactera les résultats de l’investisseur.Un gestionnaire qui a ce confort de gestion peut offrir plus d’avantages aux investisseurs par le biais du bail commercial.

Nous retrouverons ainsi sur le secteur EHPAD un bail commercial sécurisé avec divers avantages pour le propriétaire. Par exemple nous observerons régulièrement que tous les travaux effectués dans la résidence seront payés par le gestionnaire et non le propriétaire, il en sera de même pour les charges de copropriété et les charges de syndic.

Le rendement moyen annuel d’une chambre EHPAD est de 4,5%/an, ce rendement est très attractif dans le contexte économique actuel, d’autant plus que le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité des loyers très attractive.

En conclusion, le taux d’occupation des résidences EHPAD permet d’offrir un confort de gestion à l’exploitant et donc un placement sécurisé pour les investisseurs.

L’offre EHPAD de plus en plus limitée

Jean-Marcel Rocchesani mars 25th, 2015

1.Un agrément difficile à obtenir

L’investissement en EHPAD est un placement à la fois sécurisé et rentable. En effet, ce dernier attire les investisseurs en ce qu’il permet de bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard ou du dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Conseil

Cependant, il faut savoir que la construction d’une résidence EHPAD nécessite un agrément du Conseil Général et de l’Autorité Régionale Sanitaire. A ce titre, une convention est passée entre ces trois acteurs comme l’exige l’article L 312-3 du code de l’action sociale et des familles.

Afin de préserver la qualité des soins et l’accueil dans les structures, les accréditations sont attribuées au compte-goutte. Cela conduit à un phénomène de raréfaction des constructions alors que la demande de placement dans ces établissements augmente et ne cessera d’augmenter dans les années à venir. En effet, en France, le nombre de personnes de plus de 80 ans est voué à augmenter considérablement. Cette perspective d’évolution est due à divers facteurs comme l’élévation du niveau de vie, l’allongement de la durée de vie et l’arrivée à l’âge de la retraite des personnes du baby-boom.

2.Un vieillissement de la population très rapide

La situation actuelle permet déjà de dresser un constat. Selon l’INSEE, seulement 5 000 nouveaux lits sont construits chaque année alors que le besoin de la population s’élève en moyenne à 10 000 lits. On pourrait alors dire que la France connaît une « semi-pénurie » d’EHPAD. Ceci explique le taux moyen d’occupation qui s’élève à 98% pour la grande majorité des établissements.

Les exploitants majeurs d’EHPAD (Orpea, DomusVi, Korian…) ont du s’adapter afin de poursuivre leur développement. Ainsi, depuis quelques temps ces derniers misent notamment sur l’absorption de plus petits exploitants. Ils tentent aussi d’obtenir les autorisations nécessaires à l’agrandissement des EHPAD déjà en exploitation dont ils assurent la gestion. Il s’agit d’extensions mitoyennes aux structures existantes qui peuvent compter entre 15 et 25 logements.

De ce fait, le marché des EHPAD suscite davantage l’engouement des investisseurs. En effet, ils bénéficient non seulement d’avantages fiscaux mais ils se positionnent également sur un secteur très encadré (donc sécurisé) et en constante évolution.

Investir en maison de retraite avec Korian

Jean-Marcel Rocchesani novembre 10th, 2014

1.Qui est Korian ?

Korian est un groupe immobilier français qui existe depuis 2001. Le groupe intervient aujourd’hui dans toute l’Europe tant dans le secteur médico-social que dans le secteur sanitaire.

Avec ses nombreux établissements (EHPAD, maisons de retraite et cliniques), Korian s’investit pleinement dans l’accompagnement des personnes âgées et/ou dépendantes. Son mot d’ordre : le respect.

2.Pourquoi investir dans ce groupe ?

Cette volonté de fournir un accompagnement de qualité aux niveaux des soins et de l’accueil des résidents fait de Korian un gestionnaire de confiance.

Les nombreux patients et résidents des structures Korian bénéficient en effet d’un accompagnement personnalisé. Ainsi, chaque personne voit ses besoins respectés et évolue dans un milieu où règne un bien-être certain.

3.Un groupe à échelle européenne

La France n’est pas le seul pays à faire confiance à ce groupe immobilier ! L’Italie et l’Allemagne, convaincus par les services offerts par Korian, ont également décidé d’ouvrir EHPAD, SSR (cliniques de Soins de Suite et de Réadaptation) et cliniques psychiatriques sur leurs territoires. Depuis peu, la Belgique a également suivi la cadence avec déjà 49 établissements.

4.Quelques chiffres clés 2014

Les chiffres d’Août 2014 montrent bien l’ampleur que prend Korian sur le territoire européen :

France : 364 établissements pour un nombre de lits exploités avoisinant les 30000
Allemagne : 124 établissements pour plus de 15000 lits
Italie : 59 établissements pour près de 7000 lits
Belgique : 49 établissement pour quasiment 6000 lits
En tout, Korian possède donc 596 établissements et met ainsi à disposition près de 58000 lits pour ses patients et résidents.

5.Un avenir prometteur

Pourquoi investir avec Korian : le groupe se fixe comme objectif premier de relever le défi du vieillissement et de la dépendance de la population afin de faire face à l’augmentation incessante des personnes dépendantes. Le chiffre de celles-ci devrait doubler en France d’ici 45 ans.

Investir en LMNP

Jean-Marcel Rocchesani avril 29th, 2013

1.Qu’est-ce que le LMNP ?

Investir dans la pierre, c’est le placement préféré des particuliers ! Cela pourrait ressembler à une formule toute faite d’un promoteur immobilier mais c’est belle et bien la réalité. La pierre est un placement très sécurisé , surtout quand on le compare au monde des marchés financiers.

Les investissements dans l’immobilier restent parmi les plus prisés même si la crise est également passée par là. Un placement dans l’immobilier qui est très pertinent reste l’investissement dans le système LMNP (Avantage fiscal). LMNP ? Cela est un acronyme pour le loueur meublé non professionnel. En gros le principe c’est de louer votre maison, appartement ou studio déjà meublé. A cela s’ajoute quelques conditions pour que vous soyez un loueur en meublé non professionnel. Cela offre plusieurs avantages (surtout fiscaux) mais comprend également des risques. Il y a alors quelques astuces et conseils à considérer pour les investisseurs en LMNP.

2.Les premiers pas en LMNP

Déjà il faut savoir ce que vous voulez vraiment faire et ce qui vous convient au mieux par rapport à votre profil et vos ressources ! Nous ne parlons pas ici que de moyens financiers mais également du type de logement que vous allez mettre en location. Ce choix pourrait également dépendre de l’endroit et vous donnera une idée du type de LMNP à faire : pour personnes âgées, hommes d’affaires, étudiants… Informez-vous également sur les textes et les législations en vigueur pour ne pas avoir de mauvaise surprise. En effet, bien que le LMNP soit des plus attractifs il impose certaines conditions et règles. Il est notamment important que vous connaissiez bien votre situation fiscale avant de vous lancer dans tel ou tel type de LMNP. Votre investissement ne vous sera rentable que si vous arrivez à bien ficeler votre affaire dès le début. Pour cela le mieux sera d’être conseiller par un professionnel de la gestion de patrimoine.

3.Conseils pour les investisseurs en LMNP qui veulent aller plus loin

Le mieux pour vous, futurs investisseurs en LMNP, c’est de demander l’avis d’un professionnel car il n’est pas trop conseillé de s’aventurer dans un milieu que l’on ne connaît pas bien en ces temps de crise. Ne serait-ce que pour savoir si vous voulez vous délester ou non de la gestion locative ou de l’établissement du bail commercial ; des conseils avisés ne sont jamais de trop ! De plus un professionnel pourra vous proposer différents programmes immobiliers car il a accès à tout le marché et peut donc vous présenter différentes choses et vous expliquer les différence.

EHPAD : Pourquoi est-ce un bon placement ?

Jean-Marcel Rocchesani avril 17th, 2013

1.L’EHPAD est-il une valeur refuge ?

L’investissement dans une chambre EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) suscite plusieurs polémiques surtout sur la rentabilité et sur le principe de considérer cet investissement comme une valeur refuge.

2.Un marché en pleine expansion

Les études montrent que ce domaine est de plus en plus maitrisé et augmente sa part de marche d’années en année .Les experts dans ce domaine offrent leurs services pour rendre sure la valeur de l’investissement dans l’EHPAD. L’investissement peut consister à acheter une ou plusieurs chambres dans la résidence .La concurrence n’est pas à craindre dans ce domaine contrairement aux autres marches de l’immobilier puisque l’EHPAD nécessite des démarches administratives complexes et plusieurs autorisations auprès de l’état vu que ce dernier finance en partie la construction. Le contrôle de l’État dans l’EHPAD assure une sécurité supplémentaire pour l’investisseur.

3.Quels sont les atouts de l’achat d’une chambre EHPAD

Une fois le bien acquis un gestionnaire s’occupe de toute la gestion de la résidence et donc de la chambre de l’investisseur. Le contrat de bail garantira le versement mensuel du loyer, donc aucune inquiétude pour le paiement du loyer car tout est contractuel. Les prestataires sont de plus en plus nombreux et leur professionnalisme permet d’avoir une meilleure gestion du parc immobilier.

Face à un marché en pleine expansion la demande est encore bien supérieure par rapport à l’offre sur le marché. Une opportunité qui laisse encore à désirer pour les investisseurs qui souhaitent augmenter et élargir leur patrimoine en EHPAD. Quoi de plus naturel que de participer dans le développement de la société tout en prenant soin de ses propres biens en les élargissant son patrimoine. Vous n’aurez plus à vous soucier de votre retraite puisque vous obtiendrez par le biais de ce placement une rente très attractive, avec la possibilité de revendre votre bien au terme de votre avantage fiscal ou de le transmettre à vos enfants afin qu’ils récupèrent cet outil de rente.

Articles 605 et 606 du code civil

Jean-Marcel Rocchesani mars 4th, 2013

Quels sont les avantages des articles 605 et 606 du code civil pour l’investisseur ?

Le marché des résidences est promis à un bel avenir. Selon le chiffre de l’INSEE, le nombre des personnes âgés va atteindre 23 millions d’ici cinquante ans. Partant de cette statistique, les investisseurs accourent pour s’y investir pleinement.

Lors d’un investissement en résidence de services, le contribuable signe un contrat de bail avec le gestionnaire. Il représente un formidable outil de sécurisation pour l’investisseur puisque c’est un contrat de longue durée qui peut aller de 9 à12 ans. Le locataire ne paye pas le loyer à l’investisseur mais c’est le gestionnaire qui le verse tous les mois. Ce bail commercial prend en compte les articles 605 et 606 du code civil. Ces articles fixent la façon pour repartir les charges afférentes aux possibles rénovations. En théorie, lorsque ces articles ne sont pas mentionnés dans le bail, les charges afférentes relèvent de la responsabilité du bailleur.

Mais dans le cas où les programmes de la résidence en EHPAD prennent en compte ces deux articles, tous les travaux sont à la charge du gestionnaire. L’article 605 définit les réparations d’entretien classiques comme la peinture, les entretiens électriques, le changement de porte ou la réparation de serrure. Il englobe toutes les charges permettant de conserver le bien dans un bon état d’image général. L’article 606 reprend toutes les grosses réparations comme le changement d’ascenseur, ravalement de façade.

Les articles 605 et 606 offrent de nombreux avantages à l’investisseur s’ils sont à la charge du gestionnaire. L’investisseur peut profiter d’une bonne rentabilité sans se soucier de la gestion des biens. Cela contribue à faire de l’investissement en EHPAD, un investissement sûr et sans surprise puisque aucune dépense imprévue ne pourra survenir. L’investisseur peut bénéficier d’un avantage fiscal. Il peut profiter d’une réduction d’impôt par ce type d’investissement. L’investissement permet d’avoir une forte sécurité locative car même si la résidence EHPAD prend faillite, les revenus seront toujours versés de façon régulière.

Investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Jean-Marcel Rocchesani février 11th, 2013

Devenir propriétaire de biens meublés en résidences de services permet d’obtenir soit le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), soit le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Tous deux sont de très bons outils de défiscalisation, mais ne concernent pas le même profil d’investisseurs. Voici en quoi consiste le régime LMP.

Pour être sous le régime LMP, l’investisseur doit respecter certaines conditions indiquées dans l’article 151 du CGI, Code Général des Impôts. Il faut tout d’abord que le chiffre d’affaires TTC généré par ses biens en résidences de services représente plus de 23 000 € par an et plus de 50 % de l’ensemble de ses autres revenus. Il faut aussi que l’investisseur soit immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur professionnel.

Pour que ces conditions soient respectées, l’investisseur doit donc détenir plusieurs biens en résidences de services, c’est pour cela qu’il obtient le statut de professionnel, à l’inverse du statut LMNP où la plupart des investisseurs acquièrent peu de biens meublés en résidence de services dans leur patrimoine, et sont alors considérés comme non professionnels.

Le propriétaire (l’investisseur) perçoit des loyers qui se présentent sous la forme de BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ces BIC atteignent un rendement locatif autour des 5 % avant avantages fiscaux. Ces bénéfices Industriels et Commerciaux permettent certains avantages. Tout d’abord, l’investisseur peut amortir la valeur du bien sur les recettes imposées aux revenus BIC. Il est possible que cette opération entraine sur son bilan, les premières années, un déficit que l’investisseur peut reporter sur plusieurs années. Le deuxième avantage permet à l’investisseur de déduire ses charges de ses revenus. Ainsi, il peut générer un déficit foncier et l’imputer à ses autres revenus. Cette opération lui permet de diminuer son taux d’imposition. Cet avantage n’a pas de limite au niveau du plafond, l’investisseur peut alors en profiter lorsqu’il est fortement imposé.

De plus, le statut LMP offre deux autres avantages. Le premier concerne les plus values sur cession, qui seront exonérées si le propriétaire détient ses biens au moins cinq ans, et si les recettes des biens cédés sont inférieures à 90 000 €. Le deuxième concerne l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, ISF, car les revenus liés aux biens des résidences de services seront exonérés d’ISF.

Il est alors très intéressant de détenir des bien immobiliers sous le régime LMP lorsque l’investisseur est très fortement imposé sur le revenu, mais aussi lorsqu’il paye de l’ISF.

Investir en LMP

Jean-Marcel Rocchesani février 8th, 2013

Devenir propriétaire de biens meublés en résidences de services permet d’obtenir soit le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), soit le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Tous deux sont de très bons outils de défiscalisation, mais ne concernent pas le même profil d’investisseurs. Voici en quoi consiste le régime LMP.

Pour être sous le statut LMP, l’investisseur doit respecter certaines conditions indiquées dans l’article 151 du CGI, Code Général des Impôts. Il faut tout d’abord que le chiffre d’affaires TTC généré par ses biens en résidences de services représente plus de 23 000 € par an et plus de 50 % de l’ensemble de ses autres revenus. Il faut aussi que l’investisseur soit immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur professionnel.

Pour que ces conditions soient respectées, l’investisseur doit donc détenir plusieurs biens en résidences de services, c’est pour cela qu’il obtient le statut de professionnel, à l’inverse du statut LMNP où la plupart des investisseurs acquièrent peu de biens meublés en résidence de services dans leur patrimoine, et sont alors considérés comme non professionnels.

Le propriétaire (l’investisseur) perçoit des loyers qui se présentent sous la forme de BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ces BIC atteignent un rendement locatif autour des 5 % avant avantages fiscaux. Ces bénéfices Industriels et Commerciaux permettent certains avantages. Tout d’abord, l’investisseur peut amortir la valeur du bien sur les recettes imposées aux revenus BIC. Il est possible que cette opération entraine sur son bilan, les premières années, un déficit que l’investisseur peut reporter sur plusieurs années. Le deuxième avantage permet à l’investisseur de déduire ses charges de ses revenus. Ainsi, il peut générer un déficit foncier et l’imputer à ses autres revenus. Cette opération lui permet de diminuer son taux d’imposition. Cet avantage n’a pas de limite au niveau du plafond, l’investisseur peut alors en profiter lorsqu’il est fortement imposé.

De plus, le statut LMP offre deux autres avantages. Le premier concerne les plus values sur cession, qui seront exonérées si le propriétaire détient ses biens au moins cinq ans, et si les recettes des biens cédés sont inférieures à 90 000 €. Le deuxième concerne l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, ISF, car les revenus liés aux biens des résidences de services seront exonérés d’ISF.

Il est alors très intéressant de détenir des bien immobiliers sous le régime LMP lorsque l’investisseur est très fortement imposé sur le revenu, mais aussi lorsqu’il paye de l’ISF.

Tous les avantages de l’investissement EHPAD

Jean-Marcel Rocchesani janvier 21st, 2013

Investir dans un bien immobilier permet de détenir une valeur sure dans son portefeuille patrimonial. Certains bien permettent même de profiter de certains avantages. C’est le cas des investissements en résidences de services, telles que les EHPAD, Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes.

Un EHPAD est une résidence médicalisée qui accueille les personnes âgées en état de dépendance, c’est-à-dire qu’elles ont perdu leur autonomie à cause de problèmes de santé physiques ou mentaux. Les chambres sont donc adaptées aux pathologies des résidents, et la résidence propose des services de restauration, de ménage, mais aussi une équipe médicale présente 24/24 heures dans l’établissement. Investir en EHPAD revient donc à acheter une chambre de cette résidence, avec l’équipement qui meuble cette pièce. L’investisseur aura donc un statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce statut lui apporte plusieurs avantages.

Tout d’abord, l’investissement en LMNP permet à l’investisseur de percevoir des loyers atteignant les 5 %, sans avoir à gérer la location. En effet, un EHPAD est géré par une société de gestion agréée par l’Etat, qui se charge de la gestion de plusieurs EHPAD, au niveau de la location, de la prise en charge des travaux de rénovation et de remise au normes, etc. L’investisseur percevra ainsi ses loyers même si la chambre dont il est propriétaire est inoccupée.

Les revenus qu’il perçoit, à hauteur de 5 % de rentabilité en moyenne, sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Aussi, le statut LMNP permet à l’acquéreur d’amortir 80 % de la valeur hors taxe de son bien immobilier sur 20 ans. Il peut aussi récupérer la TVA (19,6%) quelques mois après l’acquisition de son bien. Ainsi, un investisseur qui aurait une tranche marginale d’imposition élevée trouverait de bons profits à investir en EHPAD, grâce à cette fiscalité qui lui permet de réduire 80 % de la valeur de l’EHPAD de ses revenus imposables.

Investir en EHPAD permet donc à l’investisseur des avantages fiscaux, mais aussi une sécurité au niveau de son placement. En effet, grâce à la signature d’un bail commercial d’une durée de 9 à 11 ans entre le gestionnaire et l’investisseur, ce placement immobilier a tout pour plaire.

Quel régime choisir pour son investissement EHPAD ?

Jean-Marcel Rocchesani janvier 14th, 2013

Investir en résidence de services ou en EHPAD (définition EHPAD : Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est un moyen d’investissement de plus en plus utilisé. C’est pour cela que différents régimes fiscaux ont été crées, chacun adapté à un type d’investisseur distinct.

Le dispositif Censi Bouvard, créé en 2009 dans la loi de finance de la même année, il offre aux investisseurs la possibilité de profiter de mesures fiscales attractives lors de placements en LMNP (Locations Meublées Non Professionnelles). En effet, l’investisseur peut profiter d’une réduction d’impôts de 11 % du montant de l’acquisition sur 9 ans, sur un montant plafonné à 300 000 euros. De plus, il peut récupérer la TVA quelques mois après l’acquisition. L’investisseur pourra alors bénéficier des loyers garantis pendant toute la durée du bail commercial, et sera assuré que les travaux de rénovation et de remise aux normes seront pris en charge par le gestionnaire grâce aux articles 605 et 606. Une fois les 9 ans terminés, la fiscalité du bien passe au régime d’imposition classique.

L’investisseur peut aussi opter pour un investissement en LMNP classique, qui est appelé «investissement fiscalement neutre». L’investisseur amorti 80 % de la valeur de son bien sur une durée de 20 ans, ce qui évitera une imposition sur les revenus qu’il perçoit de cette location. La TVA est aussi récupérable dans ce type d’investissement.

Enfin, il est possible d’investir en régime Duflot. Ce régime remplace le Scellier depuis le 1er janvier 2013. L’investisseur pourra alors réduire ses impôts de 18 % sur 9 ans, dans la limite d’une acquisition à 300 000 euros. Cependant, la rentabilité locative en Duflot est relativement faible par rapport aux autres dispositifs (3 %), et le risque locatif est plus important

Acheter un EHPAD, le mode d’emploi

Jean-Marcel Rocchesani janvier 9th, 2013

Acheter un EHPAD, Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, est un investissement locatif très fructueux. En effet, il est non seulement très rentable, car le rendement locatif atteint les 5 % nets d’impôts, mais c’est aussi un investissement sans contrainte de gestion, car l’établissement est rattaché à une société de gestion qui s’occupe de toutes les tâches administratives liées à la gestion de l’EHPAD. Investir dans une résidence médicalisée de type EHPAD est donc un bon moyen de se procurer des revenus complémentaires et nets d’impôts, et ainsi se préparer une bonne retraite. Mais faut-il investir dans n’importe quel EHPAD les yeux fermés ?

Evidemment, comme tout investissement, il faut se renseigner sur les critères à vérifier avant de se lancer. Tout d’abord, la qualité du gestionnaire est un critère extrêmement important. Les gestionnaires d’EHPAD dépendant de l’Etat, ils sont généralement de qualité et ont de l’expérience et de l’ancienneté dans le domaine de la gestion locative, mais le secteur étant particulier restreint, il est important de vérifier s’il gère correctement sa trésorerie, afin d’éviter les frais inutiles et de pouvoir bénéficier des loyers même si la chambre est inoccupée pendant une certaine période, pour cause de travaux ou autre. Les meilleurs gestionnaires dans ce domaine sont DVD, Orpea ou encore Korian.

Ensuite, il faut vérifier que l’établissement ait bien signé une convention tripartite avec le Conseil Général et l’assurance maladie. Il est important que l’établissement tienne correctement un cahier des charges, afin de soigner au mieux sa patientèle. Il est très important que les articles 605 et 606 du Code Civil fassent partie des clauses du contrat, car ils concernent la répartition des charges de potentiels travaux, entre la société de gestion et l’investisseur. Le lieu de l’établissement peut vous paraitre un critère essentiel, cependant dans l’acquisition d’une chambre EHPAD ce n’est pas un point fondamental car si le promoteur obtient l’agrément de l’Etat pour construire une résidence cela veut dire qu’il y avait une grande attente dans la région.

Aujourd’hui en France, les EHPAD sont des établissements très demandés, la demande dépassant largement l’offre, et cette différence ne fera que s’amplifier. Investir dans un EHPAD est donc un placement très sécurisé.

Comment bien choisir son investissement en EHPAD ?

Jean-Marcel Rocchesani janvier 5th, 2013

Investir sur le marché des résidences spécialisées pour les personnes âgées dépendantes, appelées aussi EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) présente de nombreux avantages, tant au niveau rendement qu’au niveau sécurité. Mais il est tout de même important de sélectionner avec soin son EHPAD.

Voici quelques conseils pour vous aider à trouver le meilleur EHPAD.

Tout d’abord, il faut savoir que chaque EHPAD est différent. En effet, certains peuvent accueillir n’importe quelle forme de dépendance, alors que d’autres sont spécialisés dans une pathologie particulière, comme l’Alzheimer par exemple.

Qu’il soit général ou spécialisé, l’EHPAD a signé une convention tripartite avec le conseil général et l’assurance maladie. Cette convention donne l’accès à des crédits de fonctionnement si l’établissement tient un cahier des charges précis et s’il accueille les résidents dans les meilleures conditions.

Le gestionnaire en charge de la résidence est aussi un critère de sélection important. Il est conseillé de retenir un gestionnaire renommé, et expérimenté, ayant une trésorerie solide, tel que DVD, Le Noble Age, Medica, etc.

La localisation de la résidence peut aussi influencer votre choix lors d’un investissement en EHPAD. Mais les envies des personnes âgées sont très différentes, et un EHPAD se situant dans le centre d’une grande ville ne sera pas un investissement plus ou moins sûr qu’un EHPAD se situant dans un lieu plus reculé à la campagne. En effet, chaque EHPAD fait l’objet d’une analyse de la demande avant d’être construit. Il suffit simplement à l’investisseur de préférer une zone géographique à une autre, afin d’anticiper une bonne valorisation de son acquisition.

Acquérir un EHPAD est l’investissement parfait lorsque l’on souhaite se créer du patrimoine immobilier tout en percevant des revenus complémentaires, avec des avantages fiscaux. Un tel placement doit être planifié soigneusement, c’est pour cela qu’il est recommandé de faire appel à des professionnels qui sauront vous conseiller selon vos besoins.

Les avantages de l’investissement en LMNP

Jean-Marcel Rocchesani décembre 17th, 2012

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre de nombreux avantages au propriétaire d’un bien immobilier loué à une tierce personne. Il faut simplement meubler le logement selon les besoins du locataire.

Le statut LMNP s’obtient si l’investisseur acquiert un logement dans une résidence de services, à savoir : une résidence d’affaires, une résidence étudiante, une résidence senior, une résidence de tourisme ou encore un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).

En le meublant, le propriétaire peut ensuite louer le bien, et percevoir non pas des revenus fonciers comme lors d’une location classique, mais des revenus BIC => Bénéfices Industriels et Commerciaux. La différence est que le BIC permet de déduire les charges du montant des revenus locatifs, et reporter sur 30 ans en cas de déficit BIC.

Un deuxième avantage qu’il ne faut pas négliger est l’amortissement. En effet, le propriétaire peut amortir 80% de la valeur du bien sur 20 ans, de manière linéaire. En comptant l’amortissement, mais aussi la déduction des charges, des intérêts d’emprunts et des frais d’acquisition, les revenus perçus par le propriétaire sont bien souvent nets de fiscalité, et atteignent les 4 à 5% de rentabilité.

Aussi, six mois après l’acquisition, l’Etat reversera au propriétaire la totalité de la TVA sur cette acquisition. En revanche, si l’investisseur revend son bien avant la 20ème année, il se devra de rembourser la TVA au prorata temporis.

Enfin, le propriétaire n’aura pas à gérer son bien locatif comme dans une situation de location en direct, car une société de gestion s’occupe des tâches liées à la location, à l’administration mais aussi à l’entretien de la résidence de services dans laquelle se trouve le bien.

Un investissement en LMNP est un investissement qui offre de nombreux avantages, et certaines résidences telles que les résidences étudiantes ou les résidences EHPAD sont en plein essor. Une acquisition en LMNP est donc encore plus avantageuse lorsque l’on sait que les perspectives futures sont sures.

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