L’investissement en chambre EHPAD est un placement immobilier sécurisé qui offre divers avantages fiscaux. L’un des éléments principaux de cet investissement est la signature du contrat de bail commercial avec l’exploitant de la résidence EHPAD. Une question que les investisseurs se posent souvent :
Tout d’abord il faut noter que chaque bail commercial EHPAD est différent et que les conditions et avantages proposées dans un bail diffèrent largement d’un gestionnaire à un autre. Lors de votre acquisition de chambre EHPAD vous avez pu analyser les points suivants :
– durée du bail
– gestionnaire de la résidence
– rentabilité offerte
– indice de revalorisation des loyers
– plafonds de la revalorisation des loyers
– article 605 du code Civil
– article 606 du code civil
– montant et répartition des charges
– montant du mobilier et du renouvellement
Ces quelques points font partie des fondamentaux d’un bail commercial en EHPAD. Lorsque vous effectuez une acquisition VEFA vous avez généralement un bail commercial de 12 ans, alors après ces 12 années, que devient mon bail commercial ?
Au terme du premier bail commercial, le gestionnaire fera la proposition d’un nouveau projet de bail commercial pour une durée (en général) de 10 ans. Ce projet de bail sera proposé aux propriétaires qui pourront l’accepter ou bien le refuser mais devront alors engager une procédure solidaire contre l’exploitant pour argumenter et justifier le fait que la résidence est solvable et ne doit pas modifier le bail commercial.
1ère cas de renouvellement de bail commercial EHPAD : votre bail commercial est renouvelé à l’identique et donc vous ne perdez aucun avantage et vous ne subissez aucune perte.
2ème cas de renouvellement de bail commercial EHPAD : le gestionnaire rencontre des difficultées et souhaite réduire le rendement ou certains autres points du bail.
Il est évident que l’objectif est de se retrouver dans la première situation afin de continuer la gestion de son bien dans les mêmes conditions. Cependant il arrive régulièrement que des investisseurs se retrouvent dans la seconde situation, avec un nouveau bail commercial qui propose une baisse des loyers ou bien le retrait de l’article 606 à la charge du gestionnaire et donc le paiement des gros travaux aux frais des propriétaires des chambres EHPAD.
En effet plus le gestionnaire est un gros exploitant national (ou international) plus vous aurez de chances de conserver vos avantages lors du renouvellement du bail commercial.
Afin de garantir un renouvellement de bail commercial dans de bonnes conditions nous conseillons aux investisseurs :
– être conseillé par un professionnel
– choisir un gros exploitant EHPAD
– analyser précisément le bail commercial initial
– faire attention à un bail très attractif avec des rendements supérieurs à 5,2%
Plus le gestionnaire offre de rendement, plus il lui sera difficile de les maintenir. Il ne faut donc pas sélectionner un bien uniquement sur le critère de rendement car un rendement trop élevé sera certainement destiné à une baisse. Une résidence EHPAD est aujourd’hui profitable au delà de 80 lits mais les charges d’exploitation sont tout de même très élevées, il ne faut donc surtout pas rogner sur la qualité du gestionnaire pour obtenir un rendement plus important.
Notre métier est de proposer les meilleurs programmes EHPAD aux investisseurs et donc nous analysons régulièrement le renouvellement d’un bail commercial pour garantir à nos investisseurs des conditions optimums.
Prenons l’exemple d’un bail neuf avec le gestionnaire ORPEA et de son renouvellement de bail :
Bail ORPEA initial :
– rendement moyen de 4,5%
– revalorisation locative : indice EHPAD
– plafond de revalorisation : 0% à la baisse et 2,5% à la hausse
– 605 et 606 à la charge du gestionnaire ORPEA
– assurances : à la charge du gestionnaire ORPEA`
– charges de copropriété : à la charge d’ORPEA
– taxe sur les ordure ménagères : à la charge d’ORPEA
– renouvellement du mobilier et taxe foncière à la charge de l’investisseur
Bail ORPEA renouvelé :
– rendement moyen de 4,5%
– revalorisation locative : indice EHPAD
– plafond de revalorisation : 0% à la baisse et 2% à la hausse
– 605 et 606 à la charge du gestionnaire ORPEA
– assurances : à la charge du gestionnaire ORPEA`
– charges de copropriété : à la charge d’ORPEA
– taxe sur les ordure ménagères : à la charge d’ORPEA
– renouvellement du mobilier et taxe foncière à la charge de l’investisseur
La modification que nous observons dans la plupart des cas avec ORPEA est la baisse du plafond de revalorisation locative de 0,5%. Cela signifie que votre canal d’augmentation des loyers se situera entre 0% et 2% par an. C’est une modification mineure. Nous considérons clairement que c’est l’un des exploitants qui fait partie des gestionnaires qui vous permettront de sécuriser votre renouvellement de bail commercial.
Pour obtenir plus d’informations sur ce sujet vous pouvez nous contacter directement afin que nous puissions vous renseigner et vous proposer une sélection de programmes EHPAD.
