Tout d’abord il faut savoir que lorsque vous achetez une chambre EHPAD, vous n’êtes pas responsable de la location de votre bien et vous ne gérez quasiment rien car c’est l’exploitant qui va prendre en charge la gestion de votre bien.
C’est le bail commercial qui vous permettra de déléguer totalement la gestion de votre chambre EHPAD et de ne pas vous soucier du fait qu’il y ait un locataire ou non dans votre chambre.
Le bail commercial est déterminant dans la sécurisation de votre actif immobilier de type EHPAD :
Ci-dessous 3 exemples de points évoqués dans le bail commercial, sachez qu’il y en a beaucoup d’autres, le bail commercial est un contrat qui vous lie au gestionnaire :
Le rendement : Le rendement et donc le montant des loyers perçus est établi dans le bail commercial et évoluera en fonction de l’indice de revalorisation proposé par le gestionnaire (indice EHPAD, indice ICC, indice IRL etc.)
Le versement des loyers : Le bail commercial garantira également un versement des loyers trimestriels sur le compte bancaire de l’investisseur. Le paiement des loyers se fait même si votre chambre n’est pas louée, c’est l’engagement du gestionnaire EHPAD.
La répartition des charges : La plupart des gestionnaires EHPAD prennent en charge les différents travaux dans la résidence (petits travaux, gros travaux et remises aux normes). En fonction du bail commercial vous pourrez également avoir la prise en charge des assurances, de la taxe sur les ordures ménagères ainsi que les charges de copropriétés et de syndic.
Comme vous pouvez le constater, le bail commercial permettra de définir les points cruciaux de cet investissement en chambre EHPAD et de maitriser votre investissement dans les années à venir. Un bail commercial est d’une durée initiale comprise entre 9 et 12 ans, cela peut aller au-delà mais c’est plus rare.
Le risque de votre investissement EHPAD reposera principalement sur la qualité du gestionnaire. En effet si votre gestionnaire est solide et maîtrise parfaitement la gestion de ses résidences, nous pourrons considérer que le risque est quasiment nul. Cependant si vous avez un bail commercial presque trop beau pour être vrai, et que le gestionnaire n’est pas suffisamment solide, il est possible que le gestionnaire ne puisse pas assumer les différents articles évoqués dans le bail voir même payer avec beaucoup de retard les loyers trimestriels.
Nous considérons que pour protéger votre actif au maximum il faut sélectionner un bon exploitant dans un premier temps et maîtriser parfaitement les points fondamentaux du bail commercial. Si vous respectez cela, votre investissement sera moins risqué que d’acheter un appartement qui pourrait ne pas être loué.
Cette question est assez fréquente et tout à fait légitime. Là encore, le risque repose sur la qualité du gestionnaire. Un bien que vous achetez avec un gestionnaire sérieux et solide pourra s’apprécier dans le temps et vous pourrez espérer une plus-value foncière. Cependant si vous avez acheté un bien avec un exploitant fragile, vous risquez d’être déçu le jour de la revente, car vous devrez le revendre à perte, et même avoir du mal à trouver preneur.
Encore une fois nous insistons sur la qualité du gestionnaire pour votre acquisition et nous vous invitons à nous contacter afin d’avoir une sélection des meilleurs programmes EHPAD avec les exploitants les plus sérieux.
