Un bail commercial ORPEA : les points clés

Le groupe ORPEA a été créé en 1989 par le Docteur Jean-Claude Marian. Il s’agit d’un des acteurs de référence européen dans la prise en charge globale de la Dépendance à travers son réseau d’établissements spécialisés. Aujourd’hui, ORPEA s’est développé en France et au niveau européen et regroupe plus de 500 établissements.

Lors de l’acquisition d’une chambre neuve en résidence de services EHPAD (ORPEA), le bien sera livré à l’issue des travaux. Un bail commercial sera alors signé entre le bailleur (l’investisseur) et le preneur (le gestionnaire ORPEA). Ce contrat permet à l’investisseur de percevoir des revenus trimestriels durant une période de 11 ans et 9 mois.

• Dans le cadre d’un bail commercial ORPEA, la Résidence distribue ces loyers de façon trimestrielle. À l’issue de la signature, le 15 du deuxième mois de chaque trimestre, le propriétaire de la chambre EHPAD percevra un premier versement.

• Ensuite, une revalorisation triennale (tous les 3 ans) sera affectée à ces loyers le 1^er janvier de chaque période.  Cette réévaluation se base sur l’indice EHPAD publié chaque année par le Ministère de l’Économie et des Finances. Cet indice n’a jamais été inférieur à 1% sur les 20 dernières années.

• Chez ORPEA, la progression ne peut être supérieure à 2,5% par an et en contrepartie ne peut être inférieure à 0%. Cela signifie que le propriétaire de la chambre ne percevra en aucun cas un loyer diminué d’une période à une autre. Celui-ci sera toujours supérieur à son précédent loyer.

• Le preneur doit effectuer des travaux d’entretien ainsi que des travaux de réhabilitions en cas de dégradations ou de remise aux normes. Ceux-ci seront intégralement à la charge de l’établissement et le propriétaire de la chambre n’aura en aucun cas à en subir le coût. Les articles 605-606 du Code Civil encadrent cette pratique. On retrouve également d’autres dépenses à la charge de la Résidence. Prenons l’exemple des dépenses de fonctionnement (salaires du personnel) et des charges locatives (eaux, électricités, collectes des ordures), qui ne seront également pas aux frais des acquéreurs.

•  Dans le cas d’un besoin en publicité, la résidence EHPAD financera ses enseignes extérieures ou autres.

• Pour se protéger d’éventuels risques, l’établissement ORPEA devra souscrire à des assurances (dégâts des eaux ou incendies). La protection de son activité ainsi que sa responsabilité professionnelle doivent être également garantie. Lors de l’adhésion auprès de polices d’assurance solvables, la résidence a pour obligation d’en informer le bailleur. Cela concède donc une protection du bien de l’investisseur.

• Le financement d’une chambre EHPAD ORPEA ne nécessite aucune gestion de la part d’un investisseur. C’est pourquoi, sa présence n’est pas nécessaire lors d’assemblées de copropriétaires. Pour le représenter, un mandat est donc signé entre le preneur et le bailleur. En contrepartie, la résidence a pour devoir d’informer l’investisseur des différentes décisions votées.

• Le cadre légal entoure également le terrain sur lequel le bâtiment est édifié. En effet, d’après les articles L 125 R ET R 125-13 du Code de l’Environnement, le preneur doit informer le bailleur de l’existence de risques naturels ou technologiques liée à la zone de construction.

Suite à la signature de ce bail commercial, la Résidence EHPAD ORPEA ne peut revenir sur ces points durant toute la période du contrat (11 ans et 9 mois). Dans l’éventualité d’un manquement de sa part (non-versements des loyers, par exemple), le bailleur peut, par avis recommandé, adresser une mise en demeure à l’établissement. Dans un délai d’un mois, si cela ne produit aucun effet, le précédent bail commercial sera alors résilié entre les deux parties. La vente de la chambre pourra se faire auprès de la résidence directement ou auprès d’un gestionnaire spécialisé.